Was bringt 1 € mehr Miete für den Wert Ihrer Immobilie?

Jeder Euro mehr Monatsmiete pro Quadratmeter erhöht den Wert einer vermieteten Immobilie um das Zwölffache des Kaufpreisfaktors. In Gelsenkirchen sind das rund 144 €/m², in München 300 €/m². Die Miete ist damit der stärkste Werthebel, den Sie als Eigentümer selbst in der Hand haben.

Wer eine Wohnung 40 % unter Markt vermietet, verschenkt beim Verkauf rechnerisch ein Drittel des möglichen Werts. Bei 50 m² sind das rund 21.000 € in Gelsenkirchen und 138.000 € in München.

Dieser Ratgeber rechnet den Effekt für sechs deutsche Städte durch, prüft, wann sich eine Vollsanierung über den Wert trägt, und zeigt, welche Mieterhöhungen das Mietrecht 2026 zulässt.

Wie Miete und Kaufpreisfaktor den Immobilienwert bestimmen

Bei vermieteten Wohnungen und Mehrfamilienhäusern bestimmt die Miete den Preis: Käufer zahlen ein Vielfaches der Jahresnettokaltmiete. Dieses Vielfache heißt Kaufpreisfaktor, auch Vervielfältiger genannt. In günstigen Märkten liegt er bei rund 12, in teuren bei rund 25.

Wert ≈ Jahresnettokaltmiete × Kaufpreisfaktor

Daraus folgt die Faustformel für jede Mieterhöhung:

Wertzuwachs = Mehrmiete je m² und Monat × 12 × Kaufpreisfaktor × Wohnfläche

Der Faktor ist der Hebel. Derselbe Euro Mehrmiete ist in München deshalb mehr als doppelt so viel wert wie in Gelsenkirchen.

Wenn ich ein Mehrfamilienhaus prüfe, rechne ich deshalb als Erstes die Mietlücke jeder Wohnung aus: Ist-Miete gegen Mietspiegel und gegen Angebotsmiete. Erst danach schaue ich auf den Kaufpreis. Die Lücke sagt mir, wie viel Wert noch im Objekt steckt.

Kaufpreisfaktoren und Marktmieten in sechs Städten

Die Marktmiete reicht 2026 von 7,30 €/m² in Gelsenkirchen bis 23,00 €/m² in München, der Kaufpreisfaktor von 12 bis 25. Bei Marktmiete ergibt das einen rechnerischen Wert von rund 1.050 €/m² in Gelsenkirchen und 6.900 €/m² in München.

Marktmiete meint hier die aktuelle Angebotsmiete bei Neuvermietung, gerundet (Stand 1. Oktober 2026). Die Mieten sind belegt, die Faktoren sind Annahmen für vermietete Wohnungen und Mehrfamilienhäuser in mittlerer Lage.

Wie sich Preise und Mieten bundesweit entwickeln, zeigt unser Marktbericht Wohnimmobilien 2026.

Was 1 € mehr Miete pro Quadratmeter wert ist

Ein Euro mehr Kaltmiete pro Quadratmeter und Monat bringt je nach Standort 144 bis 300 € Wert pro Quadratmeter. Bei einer 100-m²-Wohnung sind das 14.400 € in Gelsenkirchen und 30.000 € in München (Stand Oktober 2026).

Rechenweg am Beispiel Konstanz mit 50 m²: 1 € × 50 m² × 12 Monate ergibt 600 € mehr Jahresmiete. Multipliziert mit dem Faktor 24 sind das 14.400 € mehr Wert.

In Euro ist der Hebel in Konstanz und München doppelt so groß wie in Gelsenkirchen. Dafür ist ein Euro in günstigen Märkten der größere Schritt: Er entspricht in Gelsenkirchen 13,7 % der Marktmiete, in München nur gut 4 %.

Szenario 1: Wertzuwachs, wenn Sie die Mietlücke schließen

Wer die Miete von 60 % auf 100 % der Marktmiete entwickelt, steigert den rechnerischen Wert um 66,7 %, und zwar in jedem Markt. Bei 50 m² bringt das rund 21.000 € in Gelsenkirchen und 138.000 € in München (Stand Oktober 2026).

In Gelsenkirchen bringen 146 € mehr Monatsmiete rund 21.000 € Wertzuwachs, in München machen 460 € mehr Monatsmiete 138.000 € aus. Bei 100 m² verdoppeln sich alle Beträge.

Diese Lücke zwischen Ist-Miete und Potenzial ist auch das stärkste Argument in jeder Preisverhandlung. Ich rate Verkäufern, die erreichbare Miete mit Mietspiegel und Vergleichsangeboten zu belegen, statt sie nur zu behaupten.

Szenario 2: Wann sich eine Vollsanierung über den Wert lohnt

Eine Vollsanierung für 1.500 €/m² mit anschließender Vermietung 20 % über Markt rechnet sich über den Wert klar in Berlin, Konstanz und München. In Leipzig und Bremen geht sie knapp nicht auf, in Gelsenkirchen deutlich nicht. Ausgangspunkt ist eine Wohnung, die heute 40 % unter Markt vermietet ist.

Die Faustregel dahinter: Sanierungskosten je m² geteilt durch (12 × Faktor) ergibt die Mehrmiete, die eine Sanierung mindestens bringen muss. Bei 1.500 €/m² liegt diese Schwelle je Quadratmeter und Monat bei:

• 10,42 € in Gelsenkirchen, also über der gesamten Marktmiete von 7,30 €/m²
• 6,94 € in Bremen
• 6,58 € in Leipzig
• 5,95 € in Berlin
• 5,21 € in Konstanz
• 5,00 € in München

Der größte Teil des Gewinns stammt auch hier aus dem Schließen der Mietlücke, nicht aus dem Aufschlag. Die 20 % über Markt allein bringen 950 €/m² in Konstanz und 1.380 €/m² in München, also weniger als die Sanierung kostet.

Ich halte eine Vollsanierung deshalb nur dort für sinnvoll, wo die Marktmiete ohne Sanierung nicht erreichbar ist. Wer nur den Aufschlag über Markt im Blick hat, rechnet sich das Projekt schön.

Den höheren Faktor nach der Sanierung sollten Sie nicht überschätzen. In Gelsenkirchen dreht er die Rechnung nicht: Selbst mit Faktor 15 nach der Sanierung bleibt sie bei rund −550 €/m². In Leipzig und Bremen entscheidet dagegen schon ein Faktorpunkt mehr oder weniger über Plus oder Minus.

Eine Sanierung verbessert in der Regel auch die Energieeffizienzklasse. Welche Angaben Sie bei der Neuvermietung vorlegen müssen, erklärt unser Ratgeber zur Energieausweis-Pflicht.

Mieterhöhung: Was rechtlich möglich ist

Im laufenden Mietverhältnis ist die Obergrenze nicht die Angebotsmiete, sondern die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel, und die liegt oft deutlich darunter. In München nennt der Münchner Mietspiegel 2025 im Schnitt 15,38 €/m², die Angebotsmiete liegt bei rund 23 €/m².

Die volle Marktmiete erreichen Sie in solchen Märkten meist erst mit einem Mieterwechsel.

Grundlage sind die Listen des Deutschen Mieterbunds zur abgesenkten Kappungsgrenze (Stand Juni 2026) und zur Mietpreisbremse (Stand Dezember 2025).

Für Konstanz hat das Land Baden-Württemberg am 22. September 2026 einen Verordnungsentwurf zur Mietpreisbremse in die Anhörung gegeben. Ob dort auch die Kappungsgrenze sinkt, lässt die Meldung offen.

Vier Regeln bestimmen, wie schnell Sie eine Mietlücke schließen können:

• Mieterhöhung im Bestand (§ 558 BGB): bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wirksam frühestens 15 Monate nach der letzten Erhöhung und höchstens um 20 % in drei Jahren, in angespannten Märkten um 15 %.
• Zeitbedarf: Von 60 % auf 100 % der Vergleichsmiete braucht es bei 20 % Kappung drei Schritte über rund sechs Jahre (72 %, 86 %, 100 %). Bei 15 % sind es vier Schritte über rund neun Jahre.
• Modernisierung im Bestand (§ 559 BGB): 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr, höchstens 3 €/m² innerhalb von sechs Jahren, bei Mieten unter 7 €/m² höchstens 2 €/m². Eine Miete über Markt erreichen Sie so nicht.
• Neuvermietung nach Sanierung (§ 556f BGB): Die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung ist von der Mietpreisbremse ausgenommen. Das öffnet in Leipzig, Bremen, Berlin und München den Weg zu einer Miete über der Vergleichsmiete.

Fazit: Erst das Mietpotenzial kennen, dann verkaufen

Die Miete ist der stärkste Werthebel, den Eigentümer vermieteter Immobilien selbst in der Hand haben. Drei Punkte entscheiden, wie viel davon bei Ihnen ankommt:

• Die Mietlücke: Je weiter Ihre Miete unter dem Markt liegt, desto größer der Zuwachs. 40 % unter Markt bedeuten rechnerisch zwei Drittel mehr Wert.
• Der Faktor Ihres Marktes: Er bestimmt, was jeder Miet-Euro wert ist und ob sich eine Sanierung über den Wert trägt.
• Der Weg dorthin: Mietrecht und Mieterwechsel legen fest, wie schnell Sie die Lücke schließen können.

Wer verkaufen will, sollte diese drei Punkte kennen, bevor er einen Preis nennt. Sonst verschenken Sie Potenzial oder setzen einen Preis an, den kein Käufer zahlt. Wie das endet, zeigt unser Ratgeber Angebotspreis zu hoch.

Einen ersten Wert auf Basis Ihrer Miete und Ihres Standorts erhalten Sie mit der kostenlosen Mehrfamilienhaus-Bewertung oder der Wohnungsbewertung von LiquidImmo. Was beim Verkauf eines ganzen Hauses zusätzlich zählt, lesen Sie im Ratgeber Mehrfamilienhaus verkaufen.