Was ist Ihr Mehrfamilienhaus wirklich wert?
Bei Mehrfamilienhäusern zählt nicht der Sentimentalwert, sondern die Rendite. Wir bewerten Ihre Anlageimmobilie nach dem Ertragswertverfahren – berücksichtigt werden Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszins und vergleichbare Renditeobjekte in Ihrer Region.
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So bewerten wir Ihr Mehrfamilienhaus
Bei Anlageimmobilien geht es nicht um Emotionen, sondern um Zahlen. Unser Bewertungsmodell ist auf die Besonderheiten von Mietshäusern, Zinshäusern und Renditeobjekten zugeschnitten.
Ertragswert als Leitgröße
Bei Mehrfamilienhäusern bestimmt die Rendite den Wert. Unser Modell stellt das Ertragswertverfahren in den Mittelpunkt – mit Nettokaltmieten, Bewirtschaftungskosten und marktgerechtem Liegenschaftszins.
Mieteinnahmen vs. Marktmiete
Sind die aktuellen Mieten unter Marktniveau, zeigt das Potenzial für Wertsteigerung. Wir vergleichen Ihre Bestandsmieten mit dem regional üblichen Mietniveau und zeigen Ihnen die Differenz auf.
Bruttorendite & Faktor
Sie bekommen die Kennzahlen, die ein Investor erwartet: Kaufpreisfaktor (das Vielfache der Jahresnettokaltmiete) und Bruttomietrendite – eingeordnet im Vergleich zu ähnlichen Transaktionen Ihrer Lage.
Regionale Renditedaten
Renditen unterscheiden sich stark nach Lage. München liefert 3 Prozent, im Ruhrgebiet sind 7 Prozent realistisch. Wir verwenden tatsächliche Faktoren aus Ihrer Region, nicht bundesweite Durchschnittswerte.
Modernisierungsstau erkannt
Sanierungsstau senkt den Verkehrswert. Unser Modell berücksichtigt Baujahr, letzte Sanierung und energetischen Zustand – und zeigt, wie sich anstehende Modernisierungen auf den Marktwert auswirken.
Von Investoren für Investoren
Zwei unserer Gründer sind selbst Immobilieninvestoren. Wir wissen aus eigener Erfahrung, welche Kennzahlen beim Ankauf zählen und welche bei Bankgesprächen wirklich gebraucht werden.
So kommen Sie zur MFH-Bewertung
Drei Schritte, keine Bonitätsprüfung, kein Maklertermin im Voraus.
Objektdaten erfassen
Adresse, Anzahl Wohneinheiten, Gesamtwohnfläche, Baujahr und vor allem die Jahresnettokaltmiete. Letztere ist für das Ertragswertverfahren entscheidend.
Modell rechnet Ertragswert
Unser System berechnet den Ertragswert auf Basis Ihrer Mieten und gleicht ihn mit vergleichbaren Transaktionen in der Region ab. Das Ergebnis: Marktwert plus Kennzahlen wie Kaufpreisfaktor.
Bewertung per E-Mail
Sie erhalten einen Bewertungsbericht mit Preisspanne, Renditeeinordnung und Vergleichsdaten. Nutzen Sie ihn für Bankgespräche, Maklergespräche oder die eigene Verkaufsentscheidung.
„Ich hatte ein Sechs-Familien-Haus aus dem Bestand meiner Eltern und brauchte schnell eine Ertragswerteinschätzung für das Bankgespräch. Die Bewertung war fundiert, die Kennzahlen haben gepasst – und ich konnte mit klaren Zahlen in die Verhandlung gehen."
Thomas H.
Anlageimmobilie Ruhrgebiet, 2026
Häufig gestellte Fragen
Bei Mehrfamilienhäusern dominiert das Ertragswertverfahren. Es betrachtet das Gebäude als Renditeobjekt: Aus den Jahresnettokaltmieten abzüglich der nicht-umlagefähigen Bewirtschaftungskosten ergibt sich der Reinertrag. Dieser wird mit dem Liegenschaftszinssatz (regional unterschiedlich, meist zwischen 3 und 6 Prozent) kapitalisiert. Zusätzlich fließt der Bodenwert ein. Vergleichsweise berücksichtigen wir realisierte Verkäufe ähnlicher Objekte in Ihrer Region.
Der Kaufpreisfaktor (auch Maklerfaktor oder Multiplikator) gibt an, mit dem Wievielfachen der Jahresnettokaltmiete ein Objekt gehandelt wird. In bayrischen Metropolen liegt der Faktor häufig bei 25 bis 35, im Ruhrgebiet eher bei 12 bis 18. Ein niedriger Faktor bedeutet höhere Rendite, aber meist auch schwächere Lage. Unsere Bewertung ordnet Ihr Objekt im regionalen Vergleich ein.
Eine grobe Schätzung genügt für die erste Einschätzung. Wir berechnen den Wert dann zusätzlich auf Basis der marktgerechten Sollmiete – also dem, was bei Neuvermietung erzielbar wäre. Für eine präzisere Bewertung sollten Sie später den Mietspiegel oder Ihre Mietverträge zur Hand nehmen.
Der Verkehrswert ist der am Markt erzielbare Preis (§ 194 BauGB), der Ertragswert ist eine rechnerische Größe auf Basis der Mieterträge. Bei Mehrfamilienhäusern sind beide oft nah beieinander, weil der Markt sich genau an der Renditeerwartung orientiert. In Top-Lagen kann der Verkehrswert allerdings deutlich über dem reinen Ertragswert liegen – Spekulationswert und Lageprämie spielen dort eine größere Rolle.
Als erste Diskussionsgrundlage und für die eigene Vorbereitung: ja. Für die Beleihungswertermittlung der Bank wird in der Regel ein vollwertiges Gutachten nach Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) benötigt. Unsere Bewertung hilft Ihnen aber dabei, mit realistischen Erwartungen ins Gespräch zu gehen und das Bankgutachten einordnen zu können.
Ältere Mehrfamilienhäuser ohne Modernisierung verlieren am Markt deutlich an Wert. Unser Modell berücksichtigt das über Baujahr, Sanierungsjahr und energetischen Zustand. Falls Sie selbst Erfahrungswerte zu anstehenden Investitionen haben (Dämmung, Heizung, Bad), können Sie diese Information bei späteren Rückfragen ergänzen – das verfeinert die Einschätzung.
Was bringt Ihr MFH am Markt?
Berechnen Sie Ertragswert, Kaufpreisfaktor und Marktwert – bevor Sie das Objekt anbieten oder über einen Verkauf nachdenken.
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