So ermitteln wir den Marktwert Ihrer Immobilie
Für eine fundierte Immobilienbewertung gibt es nicht den einen richtigen Weg. Wir verwenden die drei anerkannten Verfahren der deutschen Immobilienbewertung und gewichten sie objektspezifisch — nicht pauschal.
In Deutschland haben sich drei Bewertungsverfahren etabliert, die je nach Objektart, Nutzung und Marktlage unterschiedlich gut passen: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Jedes hat seine Stärken — und seine blinden Flecken.
Eine pauschale 30-30-30-Aufteilung wäre bequem, aber unprofessionell. Eine vermietete Eigentumswohnung in München muss anders bewertet werden als ein eigengenutztes Einfamilienhaus in einem 800-Einwohner-Dorf. Genau das machen wir: Wir wählen pro Objekt eine sinnvolle Gewichtung und legen offen, warum.
Vergleichswertverfahren
Das einfachste und intuitivste Verfahren. Wir schauen uns an, was ähnliche Immobilien in der gleichen Region erzielt haben, und leiten daraus den Wert Ihrer Immobilie ab. Es lebt von der Annahme: Was ähnliche Objekte gekostet haben, kostet auch Ihre Immobilie.
Vergleichswert = Wohnfläche × Vergleichspreis je m²
Datenbasis: Verkäufe vergleichbarer Objekte, regionalisiert
Wann das Verfahren stark ist
Eigentumswohnungen und Reihenhäuser in aktiven städtischen Märkten mit vielen vergleichbaren Transaktionen. In dünn besiedelten Regionen oder bei sehr individuellen Objekten verliert es an Aussagekraft.
Ertragswertverfahren
Für vermietete Immobilien ist die wichtigste Frage: Welche Miete erwirtschaftet das Objekt — und was ist diese Miete in der Zukunft wert? Genau das beantwortet das Ertragswertverfahren. Es ist das Standardverfahren für Anlageimmobilien wie Mehrfamilienhäuser oder bestimmte Eigentumswohnungen.
Ertragswert = Jahresnettotkaltmiete × Faktor
Der Faktor (auch Kaufpreisfaktor) leitet sich aus dem Liegenschaftszinssatz der jeweiligen Region ab
Wann das Verfahren stark ist
Überall dort, wo Mieteinnahmen die treibende wirtschaftliche Größe sind: Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, vermietete Eigentumswohnungen als Kapitalanlage. Für eigengenutzte Einfamilienhäuser dagegen kaum aussagefähig.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren stellt eine andere Frage: Was würde es kosten, diese Immobilie heute neu zu errichten, abzüglich der bisherigen Abnutzung? Es trennt sauber zwischen dem Wert des Grund und Bodens und dem Wert des Gebäudes.
Sachwert = Bodenwert + (Gebäudesachwert − Alterswertminderung)
Bodenwert = Grundstück × Bodenrichtwert · Gebäudesachwert = aktuelle Herstellungskosten je m²
Wann das Verfahren stark ist
Eigengenutzte Einfamilienhäuser, ländliche Objekte und Immobilien ohne vergleichbare Verkaufs- oder Mietdaten. Auch bei sehr individuellen Bauten (Architektenhäuser, Mehrgenerationenobjekte) liefert es eine solide Basis.
Wir gewichten objektspezifisch — nicht pauschal.
Statt jedes Objekt durch dieselbe Schablone zu pressen, wählen wir für jede Immobilie die Gewichtung, die zu Objektart, Nutzung und Lage passt. Eine vermietete Wohnung in München-Bogenhausen gewichten wir anders als ein eigengenutztes Bauernhaus in der Schwarzwaldregion.
Welches Verfahren wie viel beiträgt, hängt von drei Hauptfragen ab:
- Wie aktiv ist der Markt? Viele Vergleichsfälle erhöhen das Gewicht des Vergleichswerts. Für seltene Objekttypen oder ländliche Lagen tritt der Sachwert in den Vordergrund.
- Wird die Immobilie vermietet oder eigengenutzt? Bei Vermietung wird der Ertragswert zur Leitgröße, bei Eigennutzung verliert er fast vollständig an Bedeutung.
- Wie individuell ist das Objekt? Standardobjekte lassen sich gut vergleichen. Individuelle Bauten brauchen den Sachwert als Anker.
- Wie wirken Zinsen auf den Markt? Steigende Bauzinsen verändern Kaufpreisfaktoren und Liegenschaftszinssätze — das fliesst direkt in die Bewertung ein.
Für jede Bewertung legen wir die gewählte Gewichtung offen und begründen sie. Sie sehen also, warum Ihre Immobilie auf einen bestimmten Wert kommt — nicht nur was am Ende dasteht.
Das erhalten Sie als Ergebnis
Nach Ihrer Bewertungsanfrage erhalten Sie einen ausführlichen Bericht, der nicht nur eine Zahl liefert, sondern den Marktwert nachvollziehbar herleitet.
Wichtig zu wissen
Unsere Bewertung ist kein Verkehrswertgutachten
Wir liefern eine fundierte, methodisch saubere Markteinschätzung. Sie eignet sich hervorragend als Entscheidungsgrundlage für Verkauf, Erbauseinandersetzung, Bankgespräch oder zur eigenen Orientierung.
Sie ist aber kein Verkehrswertgutachten im Sinne der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und ersetzt kein Sachverständigengutachten. In bestimmten Situationen — etwa bei Erbschaftsstreitigkeiten, Bankbeleihungen, Scheidungsverfahren oder gegenüber Finanzämtern — ist ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erforderlich.
Falls Sie ein offizielles Gutachten brauchen, vermitteln wir Ihnen gern einen qualifizierten Sachverständigen aus unserem Experten-Netzwerk.
Fragen rund um die Bewertungsverfahren
Weil jedes Verfahren nur einen Ausschnitt der Realität abbildet. Der Vergleichswert sagt etwas über den Markt, aber nichts über Substanz. Der Sachwert sagt etwas über Substanz, aber wenig über Marktpreise. Der Ertragswert sagt etwas über Mietrenditen, aber nichts über eigengenutzte Objekte. Erst die Kombination ergibt ein belastbares Bild.
Bei guter Datenlage — Standardobjekt, aktiver Markt, vollständige Angaben — liegen wir typischerweise im Bereich von ±5 bis ±10 Prozent vom späteren Marktpreis. Bei schwieriger Datenlage oder unklarem Markt kann die Spanne größer sein. Das geben wir mit dem Wertband transparent an.
Ein Sachverständigengutachten kann genauer sein, weil es zusätzlich Ortstermin, Bauakte und individuelle Würdigung einbezieht. Dafür kostet es typischerweise 1.500 bis 3.500 Euro und dauert Wochen.
Unsere Online-Bewertung ist kostenlos. Wir finanzieren uns über die Vermittlung an Makler: Wenn Sie das Formular absenden, erhält ein Makler aus unserem Partnernetzwerk in Ihrer Region Ihre Angaben und meldet sich bei Ihnen. An andere Empfänger geben wir Ihre Daten nicht weiter.
Die wichtigsten Angaben sind Adresse, Objekttyp, Wohnfläche, Baujahr und Zustand. Bei vermieteten Objekten zusätzlich die Jahresnettotkaltmiete. Je vollständiger Ihre Angaben sind, desto enger wird das Wertband. Schätzungen sind okay — aber je näher Sie an den realen Werten sind, desto präziser unsere Bewertung.
Zinsen wirken an zwei Stellen. Erstens auf den Wert selbst, über den Liegenschaftszinssatz, der den Kaufpreisfaktor steuert: Höhere Zinsen, niedrigerer Faktor, niedrigerer Ertragswert. Zweitens auf die Käuferseite: Höhere Bauzinsen reduzieren die Zahl der finanzierbaren Käufer, was die Vermarktungsdauer verlängert.
Beide Effekte berücksichtigen wir in unserer Bewertung. Das aktuelle Zinsniveau ist Teil der Marktanalyse.
Genau die gleichen drei. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) schreibt Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren als zulässige Verfahren vor. Der Unterschied liegt in der individuellen Tiefe: Ein Sachverständiger besichtigt das Objekt vor Ort, prüft Bauakten und würdigt Besonderheiten, die in einer Online-Bewertung nicht erfasst werden können.
Bereit für Ihre Bewertung?
Geben Sie die wichtigsten Daten zu Ihrer Immobilie ein und erhalten Sie eine methodisch saubere Markteinschätzung — kostenlos und in wenigen Minuten.
Immobilie jetzt bewerten