Mehrfamilienhaus verkaufen: Wert, Ablauf, Steuern 2026

Wer ein Mehrfamilienhaus verkauft, verkauft keine Immobilie, sondern eine Ertragsquelle. Käufer sind Kapitalanleger, die nicht auf Grundriss und Wohngefühl schauen, sondern auf Mietrendite, Bewirtschaftungskosten und Restnutzungsdauer.

Genau hier verschenken viele Eigentümer Geld. Wer den falschen Preis ansetzt oder die Ertragsunterlagen nicht sauber aufbereitet, verliert entweder Zeit oder Verhandlungsspielraum, oft in fünf- bis sechsstelliger Höhe.

Dieser Ratgeber erklärt, wie ein Mehrfamilienhaus bewertet wird, wie der Verkauf abläuft, welche Steuern und rechtlichen Hürden anfallen und worauf Kapitalanleger als Käufer wirklich achten.

Wie wird der Wert eines Mehrfamilienhauses ermittelt?

Vermietete Mehrfamilienhäuser werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet, dem gesetzlich anerkannten Verfahren für Renditeobjekte (§§ 27 bis 34 ImmoWertV). Nicht die Wohnfläche entscheidet, sondern der Ertrag, den das Haus dauerhaft erwirtschaftet.

Die Berechnung folgt einer klaren Kette:

• Rohertrag: Die nachhaltig erzielbare Jahresnettokaltmiete, nicht zwingend die aktuelle Ist-Miete.
• Reinertrag: Rohertrag abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis).
• Gebäudereinertrag: Reinertrag abzüglich der Bodenwertverzinsung (Bodenwert mal Liegenschaftszins).
• Ertragswert: Gebäudereinertrag mal Vervielfältiger (aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer), zuzüglich Bodenwert.

Der Liegenschaftszins bei Wohnimmobilien liegt je nach Markt und Objekt häufig zwischen etwa 2 und 5,5 Prozent und wird von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet. In gefragten Lagen kann er darunter liegen, in schwächeren darüber. Er ist der empfindlichste Hebel im Verfahren: Kleine Änderungen bewegen den Wert stark.

Als Investor rechne ich bei jedem Objekt zuerst den Reinertrag durch, bevor ich über den Preis nachdenke. Ein Haus mit hoher Ist-Miete, aber sanierungsbedürftigem Dach und alten Leitungen kann im Reinertrag schlechter dastehen als ein unscheinbares, aber gepflegtes Objekt. Der Ertragswert verzeiht keine aufgeschobene Instandhaltung.

Einen belastbaren Ausgangswert für Ihr Objekt liefert die Mehrfamilienhaus-Bewertung von LiquidImmo. Sie stützt sich auf Ihre konkreten Ertragsdaten statt auf pauschale Quadratmeterpreise.

Was sagt der Kaufpreisfaktor aus?

Der Kaufpreisfaktor ist das Verhältnis von Kaufpreis zur Jahresnettokaltmiete und dient als schnelle Plausibilitätskontrolle. Ein Faktor von 20 bedeutet, dass der Kaufpreis dem Zwanzigfachen der Jahresmiete entspricht. Er wird auch Rohertragsvervielfältiger oder Maklerfaktor genannt.

So praktisch der Faktor als erste Orientierung ist, so gefährlich ist er als alleinige Grundlage. Er blendet aus, was den Wert langfristig bestimmt: Zustand, Restnutzungsdauer, Sanierungsstau und Mietpotenzial.

Ich nutze den Kaufpreisfaktor gern, um in Sekunden einzuschätzen, ob ein Angebot grob im Rahmen liegt. Für die Kaufentscheidung selbst schaue ich immer auf die Nettomietrendite unter Berücksichtigung von Hausgeld, Instandhaltung und dem realistischen Mietpotenzial.

Wie läuft der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ab?

Der Verkauf folgt sechs Schritten, unterscheidet sich vom Einfamilienhaus aber vor allem durch die Tiefe der Ertragsprüfung:

1. Bewertung: Ertragswert ermitteln, Mietpotenzial und Sanierungsbedarf realistisch einschätzen.
2. Unterlagen aufbereiten: Mieterliste, Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen und Instandhaltungshistorie zusammenstellen.
3. Vermarktung: Objekt als Kapitalanlage mit Renditekennzahlen positionieren, gezielt Investoren ansprechen.
4. Due Diligence: Käufer prüft technisch, rechtlich und wirtschaftlich, oft über einen Letter of Intent abgesichert.
5. Beurkundung: Notarvertrag regelt zusätzlich Mietkautionen, Betriebskostenvorauszahlungen und laufende Instandhaltung.
6. Übergabe: Übergabeprotokoll mit Zählerständen je Einheit, Mieter über den Eigentümerwechsel informieren.

Der entscheidende Unterschied zum Einfamilienhaus steckt in Schritt zwei und vier. Ein Kapitalanleger kauft die Zahlen, nicht die Fassade. Fehlt eine saubere Mieterliste oder klafft eine Lücke in den Nebenkostenabrechnungen, sinkt entweder der Preis oder das Vertrauen.

Wer kauft ein Mehrfamilienhaus?

Käufer von Mehrfamilienhäusern sind fast ausschließlich Kapitalanleger, keine Selbstnutzer. Sie kalkulieren nach Rendite, schätzen laufende Mietverträge als Sicherheit und bewerten das Objekt anders, als ein Eigennutzer es täte.

Der Käuferkreis staffelt sich grob nach Objektgröße:

• Private Kapitalanleger: Kaufen kleinere Häuser mit drei bis fünf Einheiten zur Altersvorsorge, schätzen sichere Mieteinnahmen.
• Erfahrene Investoren: Halten oft mehrere Objekte, prüfen streng und verhandeln über Kaufpreis, Mietgarantien und Übergabezeitpunkt.
• Fonds und Family Offices: Kaufen größere Objekte und Wohnungspakete, meist ab dem siebenstelligen Bereich.

Wer den Leerstandspreis eines Selbstnutzers ansetzt, schreckt genau diese Käufer ab. Ein Kapitalanleger zahlt für sichere Erträge, nicht für die Vorstellung, später selbst einzuziehen. Die Nettomietrendite muss stimmen, sonst blättert niemand um.

Welche Steuern fallen beim Verkauf an?

Beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren unterliegt der Veräußerungsgewinn vermieteter Mehrfamilienhäuser der Einkommensteuer, berechnet nach dem persönlichen Steuersatz (§ 23 EStG, umgangssprachlich Spekulationssteuer). Die Ausnahme für selbstgenutzte Immobilien greift bei vermieteten Objekten nicht.

Besonders bei vermieteten Objekten kommt ein Effekt hinzu: Bereits geltend gemachte Abschreibungen (AfA) mindern die Anschaffungskosten und erhöhen so den steuerpflichtigen Gewinn. Der Gewinn kann dadurch höher ausfallen als gedacht.

Ob die Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn, der AfA-Effekt oder die Drei-Objekt-Grenze im Einzelfall greifen, hängt stark von Ihrer Historie ab. Ich rate Ihnen dringend, das vor der Beurkundung mit einem Steuerberater durchzurechnen, nicht danach. Die steuerlichen Auswirkungen können erheblich sein.

Welche rechtlichen Hürden gibt es?

Beim Verkauf des gesamten Hauses am Stück laufen bestehende Mietverträge unverändert weiter, der Käufer tritt in die Verträge ein (§ 566 BGB, Kauf bricht nicht Miete). Eine Zustimmung der Mieter ist nicht nötig, wohl aber eine faire Information über den Eigentümerwechsel.

Komplizierter wird es, sobald Sie das Haus in Eigentumswohnungen aufteilen und einzeln verkaufen wollen. Dann greifen mehrere Schutzmechanismen für Mieter:

• Vorkaufsrecht: Wird eine Wohnung erst nach Einzug des Mieters in Eigentum umgewandelt und erstmals verkauft, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB).
• Umwandlungsgenehmigung: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Aufteilung genehmigungspflichtig sein (§ 250 BauGB).
• Milieuschutz: In sozialen Erhaltungsgebieten kann zusätzlich ein kommunales Vorkaufsrecht bestehen (§ 172 BauGB).

Die Rechtslage zur Umwandlung nach § 250 BauGB kann sich ändern und unterscheidet sich je nach Land und Kommune. Ob für die Aufteilung Ihres Objekts eine Genehmigung erforderlich ist, klären Sie verbindlich bei der zuständigen Gemeinde, bevor Sie einen einzelnen Verkauf planen.