Eigentumswohnung verkaufen: Steuern, Fristen und Ausnahmen 2026

Wer seine Eigentumswohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, riskiert eine Steuernachzahlung im fünfstelligen Bereich. Bei einem Gewinn von 80.000 Euro und einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent sind das über 33.000 Euro, die ans Finanzamt gehen.

Entscheidend ist eine einzige Frage: Haben Sie die Wohnung vermietet oder selbst bewohnt? Davon hängt ab, ob die sogenannte Spekulationssteuer überhaupt greift.

Dieser Ratgeber erklärt, wann Steuern beim Verkauf Ihrer Eigentumswohnung anfallen, wie hoch sie ausfallen und mit welchen legalen Wegen Sie die Last senken oder ganz vermeiden.

Welche Steuer fällt beim Verkauf einer Eigentumswohnung an?

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung fällt für Sie als Verkäufer nur die sogenannte Spekulationssteuer an, und das auch nur unter bestimmten Bedingungen. Die Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer, sie betrifft Sie nicht.

Die Spekulationssteuer ist keine eigene Steuerart. Es handelt sich um Einkommensteuer auf den Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft, geregelt in Paragraf 23 Einkommensteuergesetz (EStG).

Von Steuerberatern in meinem Netzwerk höre ich immer wieder, dass Verkäufer den gesamten Verkaufspreis versteuern wollen. Das ist falsch. Steuerpflichtig ist allein der Gewinn, also die Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis abzüglich der Kosten.

Wann ist der Verkauf einer Eigentumswohnung steuerfrei?

Der Verkauf Ihrer Eigentumswohnung ist in zwei Fällen vollständig steuerfrei: nach Ablauf der Zehnjahresfrist oder bei ausreichender Selbstnutzung. Beide Wege schließen die Spekulationssteuer komplett aus.

Zwei Konstellationen befreien Sie von der Steuer:

• Zehnjahresfrist abgelaufen: Liegen zwischen dem Datum des notariellen Kaufvertrags und dem des Verkaufsvertrags mehr als zehn Jahre, bleibt der Gewinn steuerfrei.
• Selbstnutzung: Haben Sie die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt, entfällt die Steuer unabhängig von der Haltedauer.

Die Selbstnutzungsregel verlangt keine vollen drei Jahre. Es zählen Kalenderjahre. Wer von Dezember 2024 bis Anfang 2026 selbst in der Wohnung wohnt, erfüllt die Bedingung bereits mit etwas mehr als einem Jahr tatsächlicher Nutzung.

Spekulationsfrist: Die Zehnjahresregel im Detail

Die Spekulationsfrist beträgt zehn Jahre und beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags. Verkaufen Sie danach, ist der Gewinn aus einer privat gehaltenen Eigentumswohnung steuerfrei.

Ein Fall aus meinem Netzwerk zeigt, wie viel davon abhängt: Eine Eigentümerin hatte ihre Wohnung im März 2016 gekauft und wollte im Januar 2026 verkaufen. Die Frist war noch nicht abgelaufen. Auf Anraten ihres Steuerberaters verschob sie den Notartermin auf April 2026. Dadurch blieb ein Gewinn von rund 90.000 Euro komplett steuerfrei.

Bei vermieteten Wohnungen ist die Frist der entscheidende Maßstab. Die Steuerbefreiung durch Selbstnutzung greift hier nicht, weil die Wohnung nicht zu eigenen Wohnzwecken diente.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei der Eigentumswohnung?

Die Höhe der Steuer richtet sich nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz, einen pauschalen Satz gibt es nicht. Der Gewinn wird zu Ihrem übrigen Jahreseinkommen addiert und mit dem entsprechenden Grenzsteuersatz belastet.

Diese Eckwerte gelten 2026 für die Einkommensteuer:

Tarifzone	Zu versteuerndes Einkommen	Steuersatz
Grundfreibetrag	bis 12.096 Euro	0 Prozent
Progressionszone	12.097 bis 68.480 Euro	14 bis 42 Prozent
Spitzensteuersatz	ab 68.481 Euro	42 Prozent
Reichensteuer	ab 277.826 Euro	45 Prozent

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel: Sie erzielen 80.000 Euro Gewinn und haben bereits ein zu versteuerndes Einkommen von 50.000 Euro. Der Gewinn wird dann zu großen Teilen mit dem Spitzensteuersatz von 42 Prozent belastet, weil er Ihr Einkommen in die höchste Tarifzone hebt. Maßgeblich ist immer Ihr individueller Grenzsteuersatz. Hinzu kommen je nach Situation Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.

So berechnen Sie den steuerpflichtigen Gewinn

Der steuerpflichtige Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich des ursprünglichen Kaufpreises, der Kaufnebenkosten und der Verkaufskosten. Je mehr Kosten Sie nachweisen, desto niedriger fällt die Steuer aus.

Folgende Positionen mindern den Gewinn:

• Anschaffungskosten: der ursprüngliche Kaufpreis plus Notar, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision beim damaligen Kauf.
• Verkaufskosten: Maklergebühren, Inserate, Kosten für ein Verkehrswert-Gutachten und die unmittelbar mit dem Verkauf zusammenhängenden Notar- und Vertragskosten.
• Wertsteigernde Baumaßnahmen: Aufwendungen, die den Wohnwert über den ursprünglichen Zustand hinaus heben (Herstellungskosten), erhöhen die Anschaffungskosten. Reine Reparaturen zählen dagegen nicht dazu.

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung kommt ein wichtiger Punkt hinzu: Die in den Vermietungsjahren in Anspruch genommene Abschreibung (AfA) mindert die steuerlichen Anschaffungskosten. Dadurch erhöht sich der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn spürbar.

Drei-Objekt-Grenze: Wann der Verkauf gewerblich wird

Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, bei dem spricht das nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs regelmäßig für einen gewerblichen Grundstückshandel. Dann entfällt die Zehnjahres-Steuerfreiheit, und zusätzlich fällt Gewerbesteuer an. Maßgeblich sind jedoch immer die Umstände des Einzelfalls.

Die Drei-Objekt-Grenze ist kein Automatismus, sondern ein Indiz. Entscheidend ist auch, ob bereits beim Kauf eine Verkaufsabsicht bestand. Veräußern Sie ein viertes Objekt im Fünfjahreszeitraum, behandelt die Rechtsprechung regelmäßig sämtliche Veräußerungen als gewerblich, auch die ersten drei.

Für die meisten privaten Verkäufer ist diese Grenze kein Thema. Relevant wird sie für Kapitalanleger mit mehreren Wohnungen und bei Erbengemeinschaften, die mehrere geerbte Objekte rasch veräußern. Wie der Wert im Erbfall korrekt ermittelt wird, lesen Sie im Ratgeber zur Hausbewertung Erbschaft.

Eigentumswohnung steuerfrei verkaufen: Diese Wege gibt es

Die Steuer lässt sich legal vermeiden oder senken, vor allem über das richtige Timing und das vollständige Geltendmachen aller Kosten. Vier Ansätze haben sich in der Praxis bewährt.

• Frist abwarten: Verkaufen Sie erst nach Ablauf der zehn Jahre. Der Gewinn ist dann komplett steuerfrei.
• Selbstnutzung herstellen: Beziehen Sie die Wohnung selbst, sodass die Nutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren vorliegt.
• Kosten ausschöpfen: Setzen Sie Maklergebühren, Gutachterkosten und wertsteigernde Modernisierungen vollständig ab.
• Freigrenze nutzen: Bleibt Ihr gesamter Gewinn aus privaten Veräußerungen unter 1.000 Euro im Kalenderjahr, fällt keine Steuer an.

Die Freigrenze von 1.000 Euro wurde zum 1. Januar 2024 durch das Wachstumschancengesetz von zuvor 600 Euro angehoben. Beachten Sie: Es ist eine Freigrenze, kein Freibetrag. Steuerfrei bleibt der Gewinn nur, solange er unter 1.000 Euro liegt. Erreicht er diese Grenze, ist der gesamte Betrag steuerpflichtig.