Das ändert sich 2027 für Hauseigentümer: 6 Neuerungen

Für Hauseigentümer gelten 2027 neue Regeln. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) hat das alte Heizungsgesetz abgelöst, der Energieausweis wird ab dem 1. Januar 2027 digital, und der CO2-Preis für Öl und Gas bleibt nur noch ein Jahr national gedeckelt.

Für Sie als Eigentümer heißt das: Heizkosten, Effizienzklasse und Zustand der Gebäudehülle bestimmen stärker als bisher, was Ihr Haus wert ist. Das gilt, ob Sie selbst darin wohnen, vermieten oder das Haus irgendwann vererben wollen.

Ich habe selbst Immobilien gekauft, gehalten und verkauft und kenne die Rechnung von Eigentümern wie von Käufern. Dieser Ratgeber zeigt, was sich 2027 für Hauseigentümer ändert, was gleich bleibt und wo Sie jetzt handeln sollten (Stand: September 2026).

Welche Änderungen treffen Hauseigentümer 2027?

Sechs Neuerungen betreffen Hauseigentümer 2027, vom digitalen Energieausweis bis zur möglichen Reform der Erbschaftsteuer. Die Tabelle ordnet jede Änderung nach Datum und Bedeutung für Eigentümer ein.

Die größte Wirkung auf den Wert Ihres Hauses erwarte ich vom Zusammenspiel aus Energieausweis und Heizung. Käufer, Banken und Mieter vergleichen diese Daten 2027 genauer als bisher.

Energieausweis ab 2027: Was Hauseigentümer wissen müssen

Ab dem 1. Januar 2027 stellen Energieberater und Architekten Energieausweise standardmäßig digital und maschinenlesbar aus, einen Papierausdruck gibt es nur auf Wunsch. Brauchen werden Sie den Ausweis weiterhin beim Verkauf und bei der Neuvermietung, neu auch bei der Verlängerung von Mietverträgen und nach größeren Renovierungen.

Für Wohngebäude ändern sich fünf Punkte:

• Freie Wahl: Die bisherige Grenze nach Baujahr 1977 entfällt, Eigentümer von Wohngebäuden dürfen grundsätzlich zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen.
• Neue Datenbasis: Der Verbrauchsausweis braucht lückenlose Verbrauchsdaten über mindestens 24 Monate, erfasst nach Energieträgern, statt drei Jahresabrechnungen.
• Mehr Kennwerte: Neue Ausweise weisen den Endenergieverbrauch in Megawattstunden pro Jahr, absolute Primärenergiewerte und den Anteil erneuerbarer Energien aus.
• Neue Rechenregeln: Grundlage ist die DIN/TS 18599
  mit geänderten Primärenergiefaktoren, die Effizienzklasse kann sich deshalb auch ohne bauliche Änderung verschieben.
• Bekannte Skala: Für Wohngebäude bleibt die Effizienzskala A+ bis H erhalten, die neue EU-Skala A bis G gilt nur für Nichtwohngebäude.

Ein Ausweis, den Sie vor 2027 erhalten haben, bleibt zehn Jahre gültig. Sie müssen ihn wegen der Gesetzesänderung nicht erneuern.

Aus meiner Erfahrung als Käufer weiß ich: Ein Eigentümer, der den Energieausweis erst auf Nachfrage heraussucht, liefert mir das erste Verhandlungsargument. Liegt der Ausweis dagegen mit Heizungsdaten und Sanierungsnachweisen bereit, wirkt das Haus gepflegt, und die Diskussion über Abschläge fällt kürzer aus.

Neues Heizungsrecht: Was das Gebäudemodernisierungsgesetz für Hauseigentümer bedeutet

Das Gebäudemodernisierungsgesetz hat am 29. Juli 2026 die 65-Prozent-Regel des alten Gebäudeenergiegesetzes gestrichen. Hauseigentümer müssen eine funktionierende Öl- oder Gasheizung nicht austauschen, und beim Einbau einer neuen fossilen Heizung entfällt die Pflichtberatung.

Ganz ohne Auflagen bleibt die fossile Heizung nicht. Wer ab 2029 mit einer neu eingebauten Gas- oder Ölheizung heizt, muss steigende Anteile Biobrennstoff oder Wasserstoff einsetzen (Biotreppe nach § 43 GModG):

• ab 2029: mindestens 10 Prozent
• ab 2030: mindestens 15 Prozent
• ab 2035: mindestens 30 Prozent
• ab 2040: mindestens 60 Prozent

Ab 2045 müssen alle Heizbrennstoffe klimaneutral sein. Wer 2027 eine neue Gasheizung einbaut, sollte diese Kurve in die Betriebskosten der nächsten 20 Jahre einrechnen, auch wenn sie heute noch keine Pflicht auslöst.

Meine Einschätzung: Die Heizung wird 2027 kein Ausschlusskriterium mehr sein, aber ein Wertfaktor. Ein Kessel mit 25 Jahren Laufzeit und ohne Wartungsnachweis kostet Sie spätestens in der Preisverhandlung bei der Immobilie den Betrag, den ein Käufer für den Tausch ansetzt.

CO2-Preis 2027: Was Heizkosten für Hauseigentümer bedeuten

Der CO2-Preis für Heizöl und Erdgas soll 2027 wie 2026 in einem Korridor von 55 bis 65 Euro je Tonne liegen. Das sieht der Regierungsentwurf zur Änderung des Brennstoffemissionshandelsgesetzes vor, den der Bundestag im September 2026 in erster Lesung beraten hat (Drucksache 21/7869 zum CO2-Preis 2027).

Ab 2028 startet der europäische Emissionshandel für Gebäude und Verkehr. Laut Deutscher Emissionshandelsstelle zum EU-ETS 2 gibt es dort keinen festen Höchstpreis, der Preis bildet sich über Angebot und Nachfrage.

Meine Überschlagsrechnung für ein Einfamilienhaus zeigt die Größenordnung des CO2-Anteils bei 55 bis 65 Euro je Tonne (Emissionsfaktoren gerundet, ohne Mehrwertsteuer):

Die Beträge wirken überschaubar. Für Ihre Planung zählt aber weniger die Summe 2027 als die Unsicherheit ab 2028. Bei Heizungsentscheidungen rechne ich deshalb mit mehreren Preisszenarien statt mit dem aktuellen Wert, weil eine Heizung 20 Jahre und länger läuft.

Haus vermieten 2027: Mietrecht und CO2-Kosten

Wer ein Haus oder eine Wohnung vermietet, muss mit zwei Änderungen rechnen, die den Mietertrag betreffen. Die Mietrechtsreform hat das Kabinett Ende April 2026 beschlossen, verabschiedet hat der Bundestag sie noch nicht (Stand September 2026). Der Entwurf sieht drei Änderungen vor:

• Indexmiete: Steigen die Verbraucherpreise in angespannten Märkten um mehr als 3 Prozent im Jahr, sollen Vermieter nur die Hälfte des Überschusses weitergeben dürfen.
• Möblierte Wohnungen: Der Möblierungszuschlag soll höchstens 1 Prozent des Zeitwerts der Möbel pro Monat betragen, bei Vollmöblierung gilt die Vermutung von bis zu 10 Prozent der Nettokaltmiete.
• Kurzzeitvermietung: Mietverträge zum vorübergehenden Gebrauch sollen auf sechs Monate begrenzt werden, mit einer Verlängerung auf höchstens acht Monate.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz teilt ab 2028 die CO2-Kosten und Gasnetzentgelte neu eingebauter Gas- und Ölheizungen hälftig zwischen Vermieter und Mieter auf, ab 2029 auch die Mehrkosten der Biobeimischung. Wer als Vermieter 2027 eine neue Gasheizung einbaut, trägt damit dauerhaft einen Teil der Heizkosten seiner Mieter.

Denken Sie über den Verkauf eines Ertragsobjekts nach, finden Sie die Besonderheiten im Ratgeber Mehrfamilienhaus verkaufen.

Erbschaftsteuer: Warum 2027 ein Übergangsjahr werden kann

Das Bundesverfassungsgericht verhandelt am 12. Oktober 2026 über die Klage Bayerns gegen das Erbschaftsteuergesetz (Az. 1 BvF 1/23). Bayern rügt, dass Freibeträge und Steuersätze seit Jahren unverändert sind, während die Immobilienwerte stiegen. Geprüft werden unter anderem die Grundbesitzbewertung, die persönlichen Freibeträge und die Steuersätze (Pressemitteilung des Bundesverfassungsgerichts zur Erbschaftsteuer).

Wann ein Urteil fällt und was danach gilt, ist offen. Die SPD hat im Januar 2026 ein Konzept mit einem lebenslangen Freibetrag von einer Million Euro pro Erbe vorgelegt, einen Gesetzentwurf gibt es dazu nicht (Stand September 2026).

Relevant ist das für Sie, wenn Sie Ihr Haus vererben oder schon zu Lebzeiten an Ihre Kinder übertragen wollen. Ich rate davon ab, eine Schenkung allein wegen einer erwarteten Reform vorzuziehen, solange der Inhalt der Reform unbekannt ist.

Den Wert sollten Sie trotzdem kennen: Der Ratgeber zur Hausbewertung bei Erbschaft erklärt, wie das Finanzamt rechnet.

Den aktuellen Wert ermitteln Sie mit einer Immobilienbewertung, je nach Objekt als Hausbewertung oder Wohnungsbewertung. Planen Sie einen Verkauf, zeigt der Hausverkauf-Ablauf in sieben Schritten, wie es weitergeht.