Hausverkauf Ablauf: Die 7 Schritte von Angebot bis Übergabe

Wer sein Haus ohne klaren Fahrplan verkauft, verliert Geld und Zeit. Ein zu hoher Angebotspreis lässt das Objekt monatelang online stehen, ein zu niedriger verschenkt fünfstellige Beträge.

Der Verkauf eines Einfamilienhauses dauert von der Vorbereitung bis zur Schlüsselübergabe meist vier bis sechs Monate und läuft in sieben klar abgegrenzten Schritten ab.

Ich führe Sie durch jeden dieser sieben Schritte, zeige welche Unterlagen Sie brauchen, welche Kosten und Steuern Sie als Verkäufer tragen und wo die teuersten Fehler lauern.

Schritt 1: Den Angebotspreis über den Verkehrswert bestimmen

Im ersten Schritt bestimmen Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie nach § 194 BauGB und leiten daraus den Angebotspreis ab. Der Verkehrswert ist die Grundlage jeder belastbaren Preisverhandlung.

Aus meiner Praxis am Bodensee sehe ich regelmäßig, dass Eigentümer den Angebotspreis 15 bis 20 Prozent über dem Verkehrswert ansetzen. Das Objekt steht dann monatelang online und wirkt später überteuert.

Ich rate Ihnen, den Wert vor der Vermarktung unabhängig zu belegen. Wer sein Objekt einordnen will, kann sein Haus bewerten und die drei anerkannten Bewertungsverfahren vergleichen.

Schritt 2: Alle Pflichtunterlagen beschaffen

Im zweiten Schritt beschaffen Sie die Verkaufsunterlagen. Gesetzlich verpflichtend ist insbesondere der Energieausweis, den Sie spätestens zur Besichtigung vorlegen müssen (§ 80 GEG).

Der häufigste Fehler, den ich sehe: Der Energieausweis wird erst beantragt, wenn der erste Interessent zur Besichtigung kommt. Dann fehlen zwei bis drei Wochen im Verkaufsprozess.

Schritt 3: Das Haus vermarkten

Im dritten Schritt erstellen Sie ein aussagekräftiges Exposé und bieten das Haus über Portale oder einen Makler an. Ein gutes Exposé enthält Grundrisse, Fotos, Energiekennwerte und den Angebotspreis.

Verkaufen Sie mit Makler, teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision meist je zur Hälfte (§ 656c BGB). Ohne Makler sparen Sie diese Kosten, übernehmen aber Exposé, Anfragen und Besichtigungen selbst.

Die Teilungspflicht nach § 656c BGB gilt beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher. Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten und unbebauten Grundstücken greift sie nicht.

Aus meiner Praxis am Bodensee: Objekte, die zum realistischen Marktwert starten, verkaufen sich meist innerhalb von acht bis zwölf Wochen. Wer deutlich zu hoch startet, korrigiert oft nach drei Monaten nach unten.

Schritt 4: Besichtigungen führen und den Käufer prüfen

Im vierten Schritt führen Sie Besichtigungen und prüfen die Bonität der Interessenten, bevor Sie sich festlegen. Eine Finanzierungsbestätigung der Bank schützt Sie vor einem geplatzten Kauf.

Verhandeln Sie den Preis auf Basis des belegten Verkehrswerts, nicht aus dem Bauchgefühl. Wer seine Position mit einer Bewertung untermauert, gibt in der Verhandlung deutlich weniger nach.

Schritt 5: Den Kaufvertrag beim Notar beurkunden

Im fünften Schritt beurkundet ein Notar den Kaufvertrag, in Deutschland ist das Pflicht (§ 311b BGB). Der Notar entwirft den Vertrag, beide Seiten prüfen ihn vor dem Termin.

Häufig schlägt der Käufer den Notar vor, weil er die Notar- und Grundbuchkosten für die Eigentumsumschreibung trägt (regelmäßig rund 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises).

Nach der Beurkundung veranlasst der Notar die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Sie sichert dem Käufer seinen Anspruch und ist Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises.

Schritt 6: Kaufpreiszahlung und Übergabe abwickeln

Im sechsten Schritt zahlt der Käufer den Kaufpreis, danach übergeben Sie das Haus. Zwischen Notartermin und Zahlung vergehen meist vier bis acht Wochen.

Der Notar stellt die Kaufpreisfälligkeit erst fest, wenn diese Voraussetzungen vorliegen:

• Die Auflassungsvormerkung für den Käufer ist im Grundbuch eingetragen.
• Die Löschungsunterlagen Ihrer finanzierenden Bank liegen dem Notar vor.
• Ein etwaiges gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde ist ausgeräumt.
• Erforderliche Genehmigungen (etwa nach dem Baugesetzbuch) sind erteilt.

Nach Eingang des Kaufpreises übergeben Sie das Haus und protokollieren die Zählerstände. Zuerst zahlt der Käufer den Kaufpreis, die Grunderwerbsteuer folgt danach und ist Voraussetzung für seine Eintragung als Eigentümer.

Schritt 7: Kosten und Steuern nach dem Verkauf klären

Im siebten Schritt rechnen Sie die Kosten ab und prüfen die Steuer. Als Verkäufer tragen Sie den Energieausweis, die Löschung Ihrer Grundschuld, meist die halbe Maklerprovision und gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Kostenposition	Wer zahlt	Höhe
Maklerprovision	geteilt, meist je zur Hälfte (§ 656c BGB)	insgesamt rund 3,57 bis 7,14 % inkl. MwSt.
Notar- und Grundbuchkosten (Eigentumsumschreibung)	Käufer	rund 1,5 bis 2,0 % des Kaufpreises
Löschung der Grundschuld des Verkäufers	Verkäufer	meist wenige hundert Euro
Grunderwerbsteuer	Käufer	3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland
Energieausweis	Verkäufer	rund 100 bis 500 Euro
Vorfälligkeitsentschädigung (bei laufendem Kredit)	Verkäufer	abhängig von Restschuld und Restlaufzeit

Beim Verkauf mit Gewinn kommt möglicherweise Spekulationssteuer hinzu. Sie kann anfallen, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG), gerechnet ab dem Datum des jeweiligen Notarvertrags.

Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn Sie das Haus im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Wie Sie die Frist bei einer Wohnung nutzen, zeigt der Ratgeber zur Steuer beim Wohnungsverkauf.