Das ändert sich 2027 für Vermieter: 7 Neuerungen

Vermieter, die ihre Heizkostenverteiler bis 31. Dezember 2026 nicht auf Fernablesung umrüsten, riskieren 3 Prozent Kürzung bei jeder Heizkostenabrechnung. Das ist nur eine von sieben Neuerungen, die 2027 und Anfang 2028 auf Vermieter zukommen.

Die Änderungen betreffen Ihre Mieteinnahmen und Ihre Nebenkostenabrechnung und damit direkt die Rendite. Dieser Ratgeber trennt beschlossene Regeln von Plänen, die der Bundestag noch berät, und zeigt Ihre Fristen bis zum Jahresende (Stand Oktober 2026).

Welche Änderungen treffen Vermieter 2027?

Sieben Neuerungen treffen Vermieter 2027 und Anfang 2028. Vier davon sind geltendes oder beschlossenes Recht, drei befinden sich noch im Gesetzgebungsverfahren (Stand Oktober 2026). Die erste Frist endet schon am 31. Dezember 2026: Bis dahin müssen alle Messgeräte für Heizung und Warmwasser in vermieteten Gebäuden fernablesbar sein.

Mietrechtsreform 2027: Was sich für Vermieter bei Indexmiete und Möblierung ändert

Die Mietrechtsreform ist noch kein geltendes Recht. Der Bundestag hat den Regierungsentwurf (Drucksache 21/6807) am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten, der Rechtsausschuss hörte am 14. Oktober 2026 Sachverständige an. Für Vermieter in angespannten Wohnungsmärkten sieht der Gesetzentwurf zur Änderung des Mietrechts vier zentrale Änderungen vor:

• Indexmiete: Steigt der Verbraucherpreisindex in einem Jahr um mehr als 3 Prozent, zählt der darüber liegende Anstieg nur zur Hälfte.
• Möblierungszuschlag: Vermieter müssen den Zuschlag vor Vertragsschluss ausweisen. Er darf monatlich höchstens 1 Prozent des Zeitwerts der Möbel betragen.
• Kurzzeitvermietung: Verträge zum vorübergehenden Gebrauch enden nach höchstens sechs Monaten, eine Verlängerung auf insgesamt acht Monate ist einmal möglich.
• Schonfristzahlung: Mieter können auch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs einmalig durch vollständige Nachzahlung abwenden.

Zwei Erleichterungen enthält der Entwurf ebenfalls: Die Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren bei Modernisierungsmieterhöhungen steigt von 10.000 auf 20.000 Euro. Beim Einbau einer neuen Heizung ist eine Mietminderung drei Monate lang ausgeschlossen.

Indexmiete: Was die Kappung in Euro bedeutet

Die Kappung greift nur in Gebieten, die eine Landesverordnung als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt. Sie betrifft auch bestehende Indexmietverträge, sobald die Wohnung unter eine solche Verordnung fällt.

Bei 1.000 Euro Nettokaltmiete und 7 Prozent Inflation dürften Sie die Miete künftig um 50 statt um 70 Euro anheben. Bei Inflationsraten bis 3 Prozent ändert sich für Sie nichts.

Möblierte Wohnungen: Zuschlag vor Vertragsschluss ausweisen

Für voll möblierte Wohnungen gilt laut Entwurf ein Zuschlag von bis zu 10 Prozent der Nettokaltmiete ohne Möblierung als angemessen. Fehlt der Ausweis vor Vertragsschluss, gilt die Wohnung für die Mietpreisbremse als unmöbliert. Dokumentieren Sie deshalb Anschaffungspreis und Alter der Möbel.

Wie Vermieter mit der geplanten Indexmieten-Kappung umgehen, zeigt die Praxissicht von Peter Vogt, Immobilienexperte und Investor mit Schwerpunkt Mehrfamilienhäuser: „In meinen Mehrfamilienhäusern setze ich Indexmieten gezielt ein, weil sie Mieterhöhungen planbar machen. Die geplante Kappung trifft Vermieter nur in Jahren mit einer Inflation über 3 Prozent. Ich rate trotzdem jedem Eigentümer in angespannten Märkten, bei neuen Verträgen Indexmiete und Staffelmiete über zehn Jahre durchzurechnen.”

CO2-Preis 2027: Welchen Anteil Vermieter an den Heizkosten tragen

Vermieter tragen 2027 zwischen 0 und 95 Prozent der CO2-Kosten ihrer Mieter, abhängig vom CO2-Ausstoß des Gebäudes je Quadratmeter. Der CO2-Preis soll 2027 im Korridor von 55 bis 65 Euro je Tonne bleiben. Über die Novelle des Brennstoffemissionshandelsgesetzes stimmt der Bundestag am 15. Oktober 2026 ab.

Quelle: Stufenmodell nach Anlage zum Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz

Beispielrechnung: Ein Mehrfamilienhaus mit 600 Quadratmetern verbraucht 90.000 kWh Erdgas im Jahr. Das ergibt rund 18 Tonnen CO2 oder 30 Kilogramm je Quadratmeter. Für Ihre Abrechnung gilt der CO2-Wert auf der Brennstoffrechnung.

Bei 55 bis 65 Euro je Tonne entstehen 995 bis 1.176 Euro CO2-Kosten netto. In der Stufe von 27 bis 32 Kilogramm tragen Sie 40 Prozent, also rund 400 bis 470 Euro im Jahr.

Neue Gas- oder Ölheizung: Wer ab 2028 die CO2-Kosten trägt

Bei Gas- und Ölheizungen mit Einbau nach dem 29. Juli 2026 tragen Vermieter ab 1. Januar 2028 die Hälfte der CO2-Kosten, unabhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes. Bei Gas teilen Sie zusätzlich die Netzentgelte. Ab 2029 übernehmen Vermieter die Hälfte der Mehrkosten für Biobrennstoffe, begrenzt auf 30 Prozent Bioanteil.

Für ältere Heizungen gilt weiter das Stufenmodell. In gut sanierten Gebäuden steigt Ihr Anteil durch die neue Regel, in schlecht sanierten sinkt er. Die Verbraucherzentrale fasst die Regeln zum Gebäudemodernisierungsgesetz zusammen.

Rechnen Sie bei einer Heizungsentscheidung die laufenden Kosten über 15 bis 20 Jahre durch. Bei einer fossilen Heizung landet künftig die Hälfte der CO2-Kosten bei Ihnen. Eine Wärmepumpe verursacht keine CO2-Kosten nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz.

Fernablesbare Zähler: Was Vermieter bis 31. Dezember 2026 umrüsten müssen

Bis 31. Dezember 2026 müssen in vermieteten Gebäuden alle Messgeräte für Heizung und Warmwasser fernablesbar sein. Das schreibt § 5 der Heizkostenverordnung vor. Fehlt die Umrüstung oder die monatliche Verbrauchsinformation, dürfen Mieter ihren Anteil an den Heizkosten nach § 12 Heizkostenverordnung um 3 Prozent kürzen.

Drei Pflichten gelten für Vermieter:

• Alle Messgeräte für Heizung und Warmwasser müssen fernablesbar sein.
• Mieter erhalten monatlich eine Information über ihren Verbrauch.
• Neue Geräte müssen mit Geräten anderer Hersteller zusammenarbeiten und sich an ein Smart-Meter-Gateway anbinden lassen.

Die Anschaffungskosten der Geräte können Sie nicht auf die Mieter umlegen. Die Miete für Messgeräte dürfen Sie nach § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung abrechnen, die Mehrheit der Mieter kann der Anmietung aber widersprechen.

Energieausweis ab 2027: Welche neuen Pflichten für Vermieter gelten

Ab 1. Januar 2027 stellen Aussteller Energieausweise digital und mit Energieeffizienzklasse aus. Für Vermieter neu: Sie müssen den Ausweis auch bei der Verlängerung eines Mietvertrags vorlegen. Bestehende Ausweise bleiben bis zum Ende ihrer zehnjährigen Gültigkeit verwendbar. Bei Verstößen gegen Vorlage- und Übergabepflichten drohen Bußgelder bis 10.000 Euro.

Vier Angaben sind laut VDIV zu den Energieausweisen ab 2027 künftig Pflicht:

• Energieeffizienzklasse des Gebäudes
• Primärenergiekennwert
• Endenergiekennwert
• bei Wohngebäuden der absolute Energieverbrauch in Megawattstunden pro Jahr

In Immobilienanzeigen muss zusätzlich das Ausstellungsdatum des Ausweises stehen. Welche Ausweisart Sie wann brauchen, erklärt unser Beitrag zur Energieausweis-Pflicht.

Mietpreisbremse, Wohngeld und Abschreibung: Was 2027 außerdem für Vermieter gilt

Drei weitere Regeln beeinflussen 2027 Ihre Mieteinnahmen und Ihre Steuerlast (Stand Oktober 2026). Die Mietpreisbremse bleibt bis Ende 2029 in Kraft. Beim Wohngeld plant die Bundesregierung für 2027 keine reguläre Erhöhung. Für neue Mietwohnungen bleiben degressive Abschreibung und Sonderabschreibung nach § 7b EStG nutzbar.

Rechtsgrundlage der Sonderabschreibung: § 7b Einkommensteuergesetz

Bei der Gewichtung dieser Steuervorteile rät Markus Rehkugler, Dipl.-Finanzwirt (FH) und Sachverständiger für Immobilienbewertung, zur Vorsicht: „In meiner Bewertungspraxis erlebe ich regelmäßig, dass Vermieter Abschreibung und Sonderabschreibung bei der Kaufentscheidung zu stark gewichten. Steuerliche Vorteile können die Rendite verbessern, sollten aber von der Immobilienbewertung getrennt betrachtet werden. Bei vermieteten Immobilien ist insbesondere die nachhaltig marktüblich erzielbare Miete ein wesentlicher Wertfaktor. Deshalb empfehle ich, Immobilienwert und steuerliche Effekte getrennt zu rechnen.”

Was Vermieter bis Ende 2026 erledigen sollten

Bis Ende 2026 sollten Vermieter vor allem die Messtechnik umrüsten und die Gültigkeit ihrer Energieausweise prüfen. Bei geplanten Heizungsprojekten gehört die hälftige CO2-Kostenteilung ab 2028 in die Kalkulation. In angespannten Märkten lohnt ein Blick auf bestehende Index- und Möblierungsverträge, bevor die Mietrechtsreform in Kraft tritt.

Aus meiner Erfahrung als Investor scheitern Fristen selten am Wissen, sondern an der Terminplanung. Ich empfehle, Messdienst und Energieausweis noch im November zu klären, weil beide Dienstleister zum Jahresende kaum freie Termine haben.

Wenn Sie über einen Verkauf nachdenken, finden Sie im Beitrag Mehrfamilienhaus verkaufen alle Schritte im Überblick.