Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienverkauf vermeiden
Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienverkauf: wann die Bank sie verlangen darf, wie sie berechnet wird und wie Sie sie senken oder ganz vermeiden.
- Verkaufen Sie Ihre Immobilie mit einem laufenden Zinsbindungsdarlehen, darf die Bank nach § 490 Absatz 2 BGB eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, frühestens sechs Monate nach der vollständigen Auszahlung.
- Die Höhe richtet sich bei Immobilienkrediten nach dem tatsächlichen Zinsschaden der Bank. Die bekannte Deckelung auf ein Prozent des zurückgezahlten Betrags gilt hier nicht, sondern nur bei Ratenkrediten.
- Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung kündigen Sie das Darlehen nach § 489 BGB mit sechs Monaten Frist kostenfrei, ganz ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Wer seine Immobilie verkauft, während der Kredit innerhalb einer sogenannten Zinsfestschreibung vertraglich gebunden ist, zahlt der Bank in den meisten Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung. Bei 200.000 Euro Restschuld und mehreren Jahren Restzinsbindung sind schnell 10.000 bis 20.000 Euro fällig.
Diese Summe schmälert Ihren Verkaufserlös direkt und wird oft erst im Notartermin zum Thema. Wer die Regeln kennt, kann die Entschädigung senken oder in einigen Fällen ganz vermeiden.
Ich zeige Ihnen, wann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf, wie sie die Höhe berechnet und in welchen Fällen Sie nichts zahlen müssen.
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Ausgleich, den Sie der Bank für die vorzeitige Rückzahlung Ihres Immobilienkredits zahlen. Rechtsgrundlage ist die Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 BGB.
Bei einem Darlehen mit fester Zinsbindung kalkuliert die Bank mit Ihren Zinszahlungen für die Zeit der Zinsfestschreibung. Zahlen Sie früher zurück, entgehen ihr diese Zinsen. Diesen Zinsschaden gleicht die Vorfälligkeitsentschädigung aus.
In meiner Arbeit als Darlehensmaklerin erlebe ich häufig, dass Verkäufer diese Summe erst auf dem Tisch haben, wenn der Kaufpreis längst verhandelt ist. Dann fehlt der Spielraum, sie einzupreisen.
Wer seine Immobilie früh bewerten lässt, rechnet die Entschädigung von Beginn an in den Verkaufspreis ein.
Nach § 502 Absatz 1 BGB kann die Bank eine angemessene Entschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden verlangen. Der Anspruch entsteht nur bei gebundenem Sollzins, nicht bei variabel verzinsten Darlehen.
Was ist Ihre Immobilie wert?
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Wann dürfen Sie bei Verkauf vorzeitig kündigen?
Sie dürfen Ihren Immobilienkredit für einen Verkauf vorzeitig kündigen, wenn seit der vollständigen Auszahlung mindestens sechs Monate vergangen sind und ein berechtigtes Interesse wie der Verkauf vorliegt. Das regelt das außerordentliche Kündigungsrecht nach § 490 Absatz 2 BGB. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate.
Drei Voraussetzungen müssen zusammenkommen:
- Ihr Darlehen hat einen gebundenen Sollzins und ist durch ein Grundpfandrecht gesichert.
- Seit der vollständigen Auszahlung sind mindestens sechs Monate vergangen.
- Sie haben ein berechtigtes Interesse, etwa den Verkauf oder eine andere Verwertung der beliehenen Immobilie.
Der geplante Verkauf gilt als berechtigtes Interesse. Die Bank kann die Kündigung nicht verweigern und muss das Grundpfandrecht freigeben, darf im Gegenzug aber die Vorfälligkeitsentschädigung berechnen.
Haben Sie ein Darlehen mit variablem Zins, kündigen Sie es jederzeit mit einer Frist von drei Monaten nach § 489 Absatz 2 BGB. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht an, weil die Bank keinen festen Zinsertrag verliert.
Wie berechnet die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung?
Die Bank berechnet die Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienkrediten meist mit der Aktiv-Passiv-Methode. Sie vergleicht Ihre vereinbarten Zahlungen mit dem Zins, den sie bei einer sicheren Wiederanlage am Kapitalmarkt erhält, etwa in Pfandbriefen. Die seltener genutzte Aktiv-Aktiv-Methode unterstellt stattdessen ein neues Darlehen.
Vier Größen bestimmen die Höhe:
- die Restschuld zum Zeitpunkt der Rückzahlung
- die verbleibende Zinsbindung in Jahren
- die Differenz zwischen Ihrem Sollzins und dem aktuellen Wiederanlagezins
- vereinbarte Sondertilgungsrechte, die den Schaden mindern
Von diesem Zinsschaden zieht die Bank die Kosten ab, die ihr durch die vorzeitige Abwicklung erspart bleiben, etwa Verwaltungs- und Risikokosten. Diese Anrechnung ist Pflicht.
Restschuld 200.000 Euro, Sollzins 4,1 Prozent, Restzinsbindung fünf Jahre, Wiederanlagezins 2,6 Prozent. Die Zinsdifferenz von rund 1,5 Prozent ergibt über die Restlaufzeit einen Zinsschaden von grob 13.000 bis 15.000 Euro.
Das ist eine vereinfachte Schätzung. Die Bank rechnet barwertig auf den Tag genau, deshalb kann das tatsächliche Ergebnis abweichen.
Ihre Vorfälligkeitsentschädigung berechnen
Statt selbst zu rechnen: Der interaktive Vorfälligkeitsentschädigungs-Rechner schätzt Ihren Betrag in 30 Sekunden aus vier Werten.
Bei Immobilienkrediten gibt es keine gesetzliche Obergrenze für die Vorfälligkeitsentschädigung. Die Ein-Prozent-Grenze aus § 502 Absatz 3 BGB betrifft nur Allgemein-Verbraucherdarlehen wie Ratenkredite.
| Merkmal | Ratenkredit (Allgemein-Verbraucherdarlehen) | Immobilienkredit (Immobiliar-Verbraucherdarlehen) |
|---|---|---|
| Gesetzliche Deckelung | Höchstens 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags, bei Restlaufzeit bis 12 Monate 0,5 Prozent | Keine feste Deckelung, es gilt der Grundsatz der angemessenen Entschädigung |
| Berechnungsbasis | Pauschale Höchstsätze | Tatsächlicher Zinsschaden nach der Aktiv-Passiv-Methode |
| Typische Höhe | Meist niedrig | Häufig im mittleren einstelligen Prozentbereich der Restschuld |
Diese Summe planen Sie am besten von Anfang an ein. Lassen Sie dafür Ihre Immobilie kostenlos bewerten, bevor Sie den Verkaufspreis festlegen.
Wann Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen
In mehreren Fällen entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung vollständig. Der häufigste: Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung kündigen Sie kostenfrei nach dem Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB.
Vier Konstellationen befreien Sie von der Zahlung:
- Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung greift die Kündigung nach § 489 BGB mit sechs Monaten Frist, ohne Entschädigung.
- Bei variabel verzinsten Darlehen kündigen Sie jederzeit mit drei Monaten Frist nach § 489 Absatz 2 BGB.
- Der Vertrag enthält unzureichende Angaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung. Dann entfällt der Anspruch nach § 502 Absatz 2 BGB.
- Die Rückzahlung erfolgt aus einer Restschuldversicherung, die der Vertrag zur Absicherung vorschreibt.
Der dritte Punkt ist in der Praxis der wirksamste Hebel. Eine Untersuchung des Marktwächters Finanzen im Auftrag des Verbraucherzentrale Bundesverbands fand in vielen geprüften Verträgen fehlerhafte Angaben.
Fehlen im Vertrag die klaren Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung oder sind sie unverständlich, verliert die Bank den Anspruch nach § 502 Absatz 2 Nummer 2 BGB. Lassen Sie den Vertrag vor der Zahlung prüfen, denn die Beträge liegen oft zwischen 5.000 und 30.000 Euro.
Wie Sie die Vorfälligkeitsentschädigung senken oder vermeiden
Sie senken die Vorfälligkeitsentschädigung, indem Sie den Verkaufszeitpunkt planen, Sondertilgungsrechte nutzen und die Berechnung der Bank prüfen lassen. Diese fünf Schritte helfen konkret:
1. Restzinsbindung prüfen: Nähert sich das Darlehen der Zehn-Jahres-Grenze, kann ein späterer Verkauf die Entschädigung auf null bringen.
2. Sondertilgungen einsetzen: Nutzen Sie offene Sondertilgungsrechte vor der Ablösung, sinkt die Restschuld und damit der Zinsschaden.
3. Darlehensübernahme prüfen: Übernimmt der Käufer Ihr Darlehen zu gleichen Konditionen, fällt keine Entschädigung an.
4. Berechnung kontrollieren: Lassen Sie die Höhe von der Verbraucherzentrale oder einem Anwalt nachrechnen.
5. Pflichtangaben prüfen: Kontrollieren Sie die Vertragsklauseln zur Vorfälligkeitsentschädigung auf Vollständigkeit.
Ich rate Verkäufern, die Berechnung immer gegenprüfen zu lassen. In meiner Praxis habe ich Fälle gesehen, in denen die Bank Sondertilgungsrechte nicht berücksichtigt hatte und die Forderung dadurch mehrere Tausend Euro zu hoch lag.
Am Bodensee kommt ein zweiter Punkt hinzu: In gefragten Seelagen lässt sich eine Vorfälligkeitsentschädigung oft leichter über den Kaufpreis auffangen als in schwächeren Lagen im Hinterland. Der Verkaufszeitpunkt entscheidet damit doppelt.
Ergänzend hilft ein realistischer Angebotspreis, damit die Entschädigung Ihre Marge nicht überrascht. Wie Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie bestimmen, lesen Sie im verlinkten Ratgeber. Trennen sich Eheleute, gelten für das gemeinsame Darlehen die Regeln aus dem Beitrag zu Scheidung und Immobiliendarlehen.
Häufige Fragen
Die Vorfälligkeitsentschädigung liegt bei Immobilienkrediten häufig im mittleren einstelligen Prozentbereich der Restschuld. Bei 200.000 Euro Restschuld und einigen Jahren Restzinsbindung sind das oft zwischen 5.000 und 30.000 Euro. Die genaue Höhe hängt von der Restschuld und der Zinsdifferenz zwischen Sollzins und Wiederanlagezins ab, gewichtet mit der Restlaufzeit.
Zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens, also in der Regel nach vollständiger Auszahlung, kündigen Sie Ihr Immobiliendarlehen nach § 489 BGB mit sechs Monaten Frist, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Nicht der Vertragsabschluss zählt, sondern die Auszahlung. Die Kündigung wird sechs Monate nach Ablauf der Zehnjahresfrist wirksam.
Nein, Sie müssen die Berechnung nicht ungeprüft hinnehmen. Enthält Ihr Vertrag unzureichende Angaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, entfällt der Anspruch nach § 502 Absatz 2 BGB vollständig. Eine Prüfung durch die Verbraucherzentrale oder einen Anwalt lohnt sich.
Übernimmt der Käufer Ihr Darlehen mit gleichen Konditionen, fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an, weil die Bank ihre Zinserträge behält. Die Schuldübernahme ist freiwillig: Die Bank muss zustimmen und prüft die Bonität des Käufers, einen Anspruch auf die Übernahme haben Sie nicht.
Bei einer vermieteten Immobilie kann die Vorfälligkeitsentschädigung unter bestimmten Voraussetzungen als Veräußerungskosten den steuerpflichtigen Gewinn mindern, etwa bei einem Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist. Beim selbst genutzten Eigenheim und bei steuerfreiem Verkauf wirkt sie sich nicht aus. Die Behandlung hängt vom Einzelfall ab, klären Sie sie mit einem Steuerberater.
Barbara Auer-Wachsmuth ist als geprüfte Expertin bei LiquidImmo für die Themen Immobilienfinanzierung und Immobilienbewertung in der Bodenseeregion verantwortlich. Mit über 30 Jahren Erfahrung im Finanzierungswesen begleitet sie Eigennutzer, Kapitalanleger, Bauträger und Investoren – von der ersten Werteinschätzung bis zur passenden Finanzierung. Ihr fundiertes Fachwissen teilt sie regelmäßig als Autorin im LiquidImmo-Ratgeber.
Quellen & Rechtsgrundlagen
- Bundesministerium der Justiz: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 502 Vorfälligkeitsentschädigung, aktuelle Fassung
- Bundesministerium der Justiz: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 490 Außerordentliches Kündigungsrecht, aktuelle Fassung
- Bundesministerium der Justiz: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 489 Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers, aktuelle Fassung
- Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv), Marktwächter Finanzen: Sonderuntersuchung Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienfinanzierungen, 2019