Scheidung und Immobiliendarlehen: Optionen und Haftung

Wer sich scheiden lässt und gemeinsam eine Immobilie finanziert hat, steht vor einer teuren Frage: Das Darlehen läuft weiter, egal wie das Verhältnis zum Partner ist. Die Bank interessiert die Scheidung nicht. Sie will ihre Raten.

Ein falscher Schritt kostet hier schnell fünfstellige Beträge, etwa durch eine Vorfälligkeitsentschädigung, eine unbedachte Spekulationssteuer oder eine Haftung, aus der Sie nicht mehr herauskommen. Die Entscheidungen fallen oft in einer emotional angespannten Phase, in der niemand an Paragraphen denkt.

Ich zeige Ihnen aus meiner Praxis als Darlehensmaklerin, wer nach der Trennung für das Immobiliendarlehen haftet, welche vier Optionen Sie für die gemeinsame Immobilie haben und mit welchen Kosten und Steuern Sie rechnen müssen.

Wer haftet nach der Scheidung für das gemeinsame Immobiliendarlehen?

Beide Ex-Partner haften weiter, wenn beide den Darlehensvertrag unterschrieben haben. Die Scheidung ändert an dieser gesamtschuldnerischen Haftung nichts (§ 421 BGB). Die Bank kann die volle Rate von jedem Einzelnen verlangen, nicht nur die Hälfte.

In meiner Arbeit als Darlehensmaklerin erlebe ich regelmäßig, dass ein Partner auszieht und annimmt, damit sei er finanziell raus. Das ist ein teurer Irrtum. Zahlt der im Haus verbliebene Partner nicht mehr, klopft die Bank beim anderen an.

Im Innenverhältnis der Ex-Partner gilt nach § 426 BGB grundsätzlich eine hälftige Aufteilung. Ab dem Scheitern der Ehe kann der zahlende Partner vom anderen anteiligen Ausgleich verlangen. Dieser Ausgleich wird oft mit Wohnvorteil oder Unterhalt verrechnet.

Wer die Raten im Trennungsjahr trägt, sollten Sie früh schriftlich festhalten. Ich rate dazu, diese Frage nicht mündlich zu regeln, weil sich die Erinnerung beider Seiten nach Monaten selten deckt.

Welche Optionen haben Sie für die gemeinsame Immobilie?

Vier Wege stehen Ihnen offen: der gemeinsame Verkauf, die Alleinübernahme durch einen Partner, die gemeinsame Vermietung oder die Teilungsversteigerung als letztes Mittel. Welcher passt, hängt von Restschuld, Einkommen und davon ab, ob ein Partner die Immobilie halten will.

Option	Sinnvoll, wenn	Wichtigster Nachteil
Gemeinsamer Verkauf	Keiner die Immobilie halten will oder kann	Mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und Spekulationssteuer
Alleinübernahme	Ein Partner die Rate allein tragen kann	Bank muss der Vertragsübernahme zustimmen
Gemeinsame Vermietung	Sie den Wert halten und den Kredit weiter bedienen wollen	Beide bleiben finanziell und rechtlich verbunden
Teilungsversteigerung	Keine Einigung möglich ist	Oft deutlich niedrigerer Erlös als beim freien Verkauf

Für jede dieser Optionen brauchen Sie zuerst eine Zahl: den aktuellen Wert der Immobilie. Ohne belastbaren Verkehrswert verhandeln Sie im Blindflug, egal ob Sie verkaufen oder auszahlen. Eine erste Orientierung liefert eine kostenlose Immobilienbewertung.

Die Teilungsversteigerung ist die schlechteste dieser vier Optionen. Ein Partner kann sie zwar erzwingen, wenn keine Einigung gelingt. Der Erlös liegt aber häufig unter dem eines freihändigen Verkaufs, und die Verfahrenskosten schmälern ihn zusätzlich.

Wie funktioniert die Schuldhaftentlassung durch die Bank?

Bei einer Alleinübernahme entlässt die Bank den ausscheidenden Partner nur, wenn der verbleibende Partner das Darlehen allein tragen kann. Die Übernahme der Schuld wird erst mit Zustimmung der Bank wirksam (§ 415 BGB). Die Bank prüft Einkommen und Bonität so streng wie bei einer neuen Finanzierung.

Reicht das Einkommen des übernehmenden Partners nicht aus, lehnt die Bank die Entlassung ab. In diesem Fall bleibt entweder der Verkauf oder eine zusätzliche Sicherheit, etwa ein Bürge oder weiteres Vermögen. Ich sehe diesen Engpass häufig bei Alleinverdiener-Konstellationen.

Die Grundschuld bleibt bei einer Übernahme regelmäßig unverändert im Grundbuch bestehen. Sie sichert das Darlehen weiter ab und wird erst nach vollständiger Rückzahlung gelöscht. Angepasst wird bei einer Übernahme gegebenenfalls der Darlehensvertrag.

Was kostet die vorzeitige Ablösung des Darlehens?

Wer das Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung ablöst, zahlt der Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Sie ersetzt den Zinsschaden der Bank und hängt vor allem von Restschuld, Restlaufzeit, Zinssatz und aktuellem Kapitalmarktzins ab.

Vereinbarte Sondertilgungsrechte muss die Bank bei der Berechnung zu Ihren Gunsten berücksichtigen. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Urteil vom 19. Januar 2016, XI ZR 388/14). Lassen Sie die Berechnung deshalb im Zweifel überprüfen.

Ein außerordentliches Kündigungsrecht steht Ihnen nach § 490 Absatz 2 BGB zu, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Dieses erkennt die Rechtsprechung insbesondere beim beabsichtigten Verkauf der beliehenen Immobilie an. Voraussetzung ist, dass seit vollständiger Auszahlung sechs Monate vergangen sind.

Die Scheidung allein nennt das Gesetz nicht als Kündigungsgrund. Im Scheidungsfall ergibt sich das berechtigte Interesse deshalb meist erst aus der notwendigen Veräußerung der Immobilie oder der Vermögensauseinandersetzung.

Ich rate Ihnen, sich die Vorfälligkeitsentschädigung von der Bank schriftlich beziffern zu lassen, bevor Sie einen Verkauf oder eine Umschuldung anstoßen. Die Summe entscheidet oft darüber, ob sich der Verkauf jetzt oder erst später lohnt.

Wie wird der Auszahlungsbetrag an den Ex-Partner berechnet?

Bei hälftigem Miteigentum ergibt sich der Auszahlungsbetrag aus dem halben Verkehrswert der Immobilie, vermindert um die halbe Restschuld. Übernimmt ein Partner die Immobilie, zahlt er dem anderen dessen Anteil am verbleibenden Eigenkapital aus.

Ein Rechenbeispiel: Der Verkehrswert beträgt 600.000 Euro, die Restschuld 300.000 Euro. Das Eigenkapital liegt bei 300.000 Euro, der hälftige Anteil bei 150.000 Euro. Diese Summe zahlt der übernehmende Partner dem ausscheidenden Partner aus.

Das Beispiel ist vereinfacht. In der Praxis verändern eine Vorfälligkeitsentschädigung, Notar- und Maklerkosten, Modernisierungen und Eigenleistungen sowie der Zugewinnausgleich den tatsächlichen Betrag.

Damit diese Rechnung stimmt, brauchen Sie einen belastbaren Wert. Ich rate zu einer unabhängigen Bewertung, weil beide Seiten den Wert erfahrungsgemäß in ihre Richtung schätzen. Wie der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt wird, folgt festen Verfahren.

Der Wert der Immobilie fließt zusätzlich in den Zugewinnausgleich ein, wenn Sie im gesetzlichen Güterstand leben. Der Gesamtschuldnerausgleich für das Darlehen und der Zugewinnausgleich sind zwei getrennte Rechnungen. Hier lohnt sich anwaltliche Begleitung.

Welche Steuern fallen bei der Übertragung oder dem Verkauf an?

Zwei Steuern sind relevant: die Grunderwerbsteuer bei der Übertragung und die Spekulationssteuer beim Verkauf. Die Übertragung zwischen Ehegatten und geschiedenen Ehegatten ist meist grunderwerbsteuerfrei, die Spekulationssteuer dagegen wird bei Scheidungen oft übersehen.

Überträgt ein Partner seinen Anteil auf den anderen, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Das gilt unter Ehegatten nach § 3 Nummer 4 GrEStG und unter geschiedenen Ehegatten nach § 3 Nummer 5 GrEStG, sofern die Übertragung anlässlich der Vermögensauseinandersetzung der Scheidung erfolgt.

Steuerfrei bleibt der Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist nur bei Nutzung zu eigenen Wohnzwecken: entweder durchgehend seit der Anschaffung oder im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren. Genau diese Bedingung reißt der ausgezogene Partner häufig, ohne es zu wissen (§ 23 EStG).

Ein wichtiger Sonderfall: Wohnt nach dem Auszug ausschließlich ein Kind dort, für das Sie Kindergeld erhalten, kann diese Nutzung Ihnen als eigene zugerechnet werden. Lebt dagegen der Ex-Partner mit im Haus, entfällt die Zurechnung, und Ihr Anteil ist steuerpflichtig (BFH IX R 11/21).

Ich rate Ihnen, vor jeder Übertragung oder jedem Verkauf einen Steuerberater einzubinden. Die Reihenfolge und der Zeitpunkt der Schritte entscheiden hier über vier- bis fünfstellige Beträge. Diese Beratung kann keinen individuellen Rat ersetzen, sondern nur die Fragen liefern, die Sie stellen sollten.

Planen Sie einen Verkauf, lohnt ein Blick auf die Details der Steuern beim Verkauf einer Eigentumswohnung, die auch bei Häusern die Grundlogik zeigen.