Vorfälligkeitsentschädigungs-Rechner: Kosten sofort berechnen

Wer seinen Immobilienkredit vor dem Ende der Zinsbindung ablöst, zahlt der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Das ist der Ausgleich für die Zinsen, die der Bank durch die vorzeitige Rückzahlung entgehen (§ 502 BGB). Bei 200.000 Euro Restschuld sind schnell 10.000 bis 15.000 Euro fällig.

Der folgende Rechner schätzt Ihre Vorfälligkeitsentschädigung mit einer vereinfachten Aktiv-Passiv-Berechnung aus vier Werten. Wir haben ihn entwickelt, damit Sie die Größenordnung schon vor dem Gespräch mit Ihrer Bank kennen. Die rechtlichen Grundlagen vertieft der Ratgeber zur Vorfälligkeitsentschädigung.

Wie der Rechner die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet

Der Rechner schätzt die Vorfälligkeitsentschädigung mit einer vereinfachten Aktiv-Passiv-Berechnung, der Standardmethode deutscher Banken bei Immobilienkrediten. Er vergleicht die Vorfälligkeitszinsen, die Sie laut Vertrag noch gezahlt hätten, mit dem Zins, den die Bank bei einer sicheren Wiederanlage in Pfandbriefen erhält.

Vier Werte bestimmen das Ergebnis:

• Restschuld: Je höher die offene Summe zum Ablösezeitpunkt, desto größer der Zinsschaden der Bank.
• Restlaufzeit der Zinsbindung: Für jeden Monat bis zum Ende der Bindung entgeht der Bank die Zinsdifferenz.
• Zinsdifferenz: Der Abstand zwischen Ihrem Sollzins und dem aktuellen Wiederanlagezins ist der eigentliche Treiber.
• Sondertilgungsrechte: Vereinbarte Sondertilgungen mindern die rechnerische Restschuld und damit den Schaden.

Von diesem Zinsschaden zieht die Bank Kosten ab, die ihr durch die vorzeitige Abwicklung erspart bleiben, beispielsweise Verwaltungs- und Risikokosten. Diese Abzüge fallen je nach Institut unterschiedlich aus. Der Rechner berücksichtigt dafür pauschal einen Abschlag von rund fünf Prozent und zeigt deshalb eine Spanne.

Für den Wiederanlagezins setzen wir bewusst die Pfandbriefrendite passend zur Restlaufzeit an, nicht den höheren Bauzins. Viele Kreditnehmer verwechseln beides, und genau diese Differenz macht die Entschädigung teuer. Deshalb können Sie diesen Wert im Rechner selbst anpassen.

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

Bei Immobilienkrediten liegt die Vorfälligkeitsentschädigung meist im mittleren einstelligen Prozentbereich der Restschuld. Bei 200.000 Euro Restschuld bedeutet das grob 5.000 bis 30.000 Euro, je nach Zinsdifferenz und Restlaufzeit der Zinsbindung. Der Rechner liefert Ihnen eine konkrete Spanne für Ihre Zahlen.

Drei Faktoren treiben den Betrag nach oben:

• Hohe Zinsdifferenz: Je stärker Ihr Sollzins den aktuellen Wiederanlagezins übersteigt, desto teurer.
• Lange Restzinsbindung: Vier oder fünf verbleibende Jahre kosten deutlich mehr als ein Rest von zwölf Monaten.
• Hohe Restschuld: Der Schaden wird auf die noch offene Summe gerechnet.

Wann entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung?

Vier Situationen befreien Sie vollständig von der Vorfälligkeitsentschädigung:

• Zehn Jahre nach Vollauszahlung: Nach § 489 BGB kündigen Sie mit sechs Monaten Frist kostenfrei, unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung.
• Variabler Zins: Darlehen mit variablem Zinssatz kündigen Sie jederzeit mit drei Monaten Frist ohne Entschädigung (§ 489 Absatz 2 BGB).
• Fehlerhafte Pflichtangaben: Fehlen die gesetzlich vorgeschriebenen Pflichtangaben nach § 502 Absatz 2 BGB, etwa zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnungsmethode, kann der Anspruch der Bank entfallen.
• Pflichtversicherung: Wird das Darlehen aus einer vorgeschriebenen Restschuldversicherung getilgt, fällt keine Entschädigung an.

Beim Verkauf haben Sie ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Ablösung (§ 490 Absatz 2 BGB). Die Bank muss zustimmen, frühestens jedoch sechs Monate nach der Vollauszahlung. Im Gegenzug schulden Sie die Vorfälligkeitsentschädigung, sofern keine der vier Ausnahmen greift.

Den passenden Verkaufspreis liefert eine frühe Hausbewertung oder Wohnungsbewertung, die den Verkehrswert Ihrer Immobilie ermittelt. So preisen Sie die Entschädigung von Beginn an ein.

Welche Stellschrauben senken das Rechenergebnis

Fünf Hebel senken die Vorfälligkeitsentschädigung, teils bis auf null Euro. Zwei davon geben Sie direkt in den Rechner ein und sehen den Effekt sofort:

• Zeitpunkt verschieben: Je näher das Ende der Zinsbindung, desto niedriger der Zinsschaden. Wenige Monate Geduld sparen oft vierstellige Beträge.
• Sondertilgungen ausschöpfen: Nutzen Sie vor der Ablösung alle vereinbarten Sondertilgungsrechte, denn jede Sondertilgung senkt die Restschuld und damit den Schaden.
• Darlehen übertragen: Übernimmt der Käufer Ihr Darlehen zu gleichen Konditionen, entfällt die Entschädigung, sofern die Bank der Vertragsübernahme zustimmt.
• Berechnung prüfen: Lassen Sie die Aufstellung von der Verbraucherzentrale oder einem Fachanwalt kontrollieren.
• Vertrag prüfen: Kontrollieren Sie die Pflichtangaben nach § 502 Absatz 2 BGB. Fehlen sie, kann der Anspruch der Bank entfallen.

Ein Rechenbeispiel zeigt die Wirkung des Zeitpunkts: Wird der Verkauf um vier Monate gestreckt und werden zwei Sondertilgungen vorgezogen, kann die Entschädigung von rund 9.000 Euro auf unter 3.000 Euro sinken.

Mit dem Rechner spielen Sie solche Stellschrauben vorab durch, statt sich auf die erste Zahl der Bank zu verlassen.

Die vollständigen Strategien, um die Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden, samt Käuferübernahme und steuerlicher Behandlung, vertieft der ausführliche Ratgeber.