Kaufpreisaufteilung bei Immobilien – Steuern sparen durch die richtige Aufteilung von Grund und Gebäude

Wer eine vermietete Immobilie kauft, beschäftigt sich meist mit Finanzierung, Mietrendite und Modernisierung. Ein steuerlich ebenso wichtiges Thema wird dagegen häufig erst Jahre später erkannt: die Kaufpreisaufteilung.

Dabei entscheidet die Aufteilung des Kaufpreises zwischen Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits maßgeblich darüber, wie hoch die steuerliche Abschreibung (AfA) ausfällt. Bereits eine vergleichsweise geringe Veränderung des Gebäudeanteils kann die Abschreibungsbasis und damit die zeitliche Verteilung der steuerlich abziehbaren Beträge deutlich verändern.

Die im März 2026 aktualisierte BMF-Arbeitshilfe und die umfangreiche Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zeigen, wie aktuell das Thema ist. Die im Jahr 2025 geplanten Verschärfungen wurden zwar nicht umgesetzt; mit dem Referentenentwurf zum Jahressteuergesetz 2026 liegt jedoch erneut eine gesetzliche Neuregelung zur Kaufpreisaufteilung vor.

Warum muss der Kaufpreis überhaupt aufgeteilt werden?

Beim Kauf einer Immobilie erwerben Sie wirtschaftlich zwei unterschiedliche Vermögensgegenstände: den Grund und Boden und das Gebäude. Steuerlich werden beide völlig unterschiedlich behandelt.

Der Grund und Boden nutzt sich nicht ab. Deshalb kann hierfür keine Abschreibung vorgenommen werden. Das Gebäude dagegen unterliegt einem natürlichen Verschleiß. Es darf deshalb über viele Jahre steuerlich abgeschrieben werden.

Da der notarielle Kaufpreis in aller Regel einen Gesamtbetrag ausweist, muss anschließend ermittelt werden, welcher Anteil auf den Boden und welcher auf das Gebäude entfällt. Nur der Gebäudeanteil bildet die Grundlage für die Abschreibung.

Warum ist die Kaufpreisaufteilung so wichtig?

Die Höhe des Gebäudeanteils bestimmt unmittelbar die Höhe der jährlichen Abschreibung. Ein einfaches Beispiel verdeutlicht den Effekt. Kaufpreis: 500.000 €.

Variante	Boden	Gebäude	AfA 2 % p. a.*
A	180.000 €	320.000 €	6.400 €
B	120.000 €	380.000 €	7.600 €

Im Rechenbeispiel führt der höhere, sachgerecht ermittelte Gebäudeanteil zu 1.200 € mehr AfA pro Jahr. Über zwanzig Jahre werden dadurch 24.000 € zusätzliche Abschreibungsbeträge früher berücksichtigt. Der tatsächliche Steuereffekt hängt unter anderem vom individuellen Steuersatz, der Haltedauer und der sonstigen steuerlichen Situation ab.

Wie wird die Kaufpreisaufteilung ermittelt?

Die Kaufpreisaufteilung erfolgt in zwei Schritten: Zunächst werden der Wert des Grund und Bodens und der Wert des Gebäudes gesondert ermittelt. Anschließend wird der Gesamtkaufpreis im Verhältnis dieser beiden Werte aufgeteilt. Für die Ermittlung kommen in der Praxis vor allem die BMF-Arbeitshilfe oder ein Sachverständigengutachten infrage.

1. Kaufpreisaufteilung mit der BMF-Arbeitshilfe

Das Bundesministerium der Finanzen stellt eine kostenlose Arbeitshilfe zur Verfügung; die aktuelle Fassung hat den Stand März 2026. Sie ermöglicht eine typisierte Aufteilung beziehungsweise Plausibilitätsprüfung und sieht – abhängig von Grundstücksart und verfügbaren Marktdaten – Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren vor. Berücksichtigt werden unter anderem Bodenrichtwert, Grundstücksgröße, Gebäudetyp, Baujahr, Wohn- oder Nutzfläche sowie Daten der örtlichen Gutachterausschüsse.

Der Vorteil liegt in der vergleichsweise einfachen und kostenfreien Anwendung. Es bleibt jedoch eine typisierte Berechnung: Fehlen geeignete örtliche Daten oder weicht das konkrete Objekt erheblich vom Modellfall ab, können individuelle Besonderheiten nur begrenzt abgebildet werden. Das Ergebnis sollte daher als Rechen- und Plausibilisierungshilfe verstanden und bei auffälligen Abweichungen fachlich überprüft werden.

2. Kaufpreisaufteilung durch ein Sachverständigengutachten

Ein Verkehrswertgutachten ist kein zusätzliches viertes Bewertungsverfahren. Der Sachverständige wählt vielmehr nach Objektart, Marktgepflogenheiten und verfügbarer Datenlage das geeignete Verfahren der ImmoWertV: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren oder eine Kombination daraus. Bei Renditeobjekten kann etwa das Ertragswertverfahren sachgerecht sein; bei anderen Objekten können Vergleichs- oder Sachwertverfahren besser passen.

Das Gutachten kann die individuellen Eigenschaften des konkreten Grundstücks und Gebäudes vertieft berücksichtigen, etwa Lage, Bodenwert, Gebäudesubstanz, Modernisierungen, Ausstattung, Bauqualität, Erträge, rechtliche Besonderheiten und Marktgegebenheiten. Das ist vor allem bei hochwertigen Immobilien, Mehrfamilienhäusern, gemischt genutzten Objekten, außergewöhnlichen Grundstücken oder auffälligen Abweichungen von der typisierten BMF-Berechnung relevant.

Was sagt der Bundesfinanzhof zur Kaufpreisaufteilung?

Die steuerliche Kaufpreisaufteilung wurde in den vergangenen Jahren maßgeblich durch die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) geprägt. Während die Finanzverwaltung lange versuchte, die BMF-Arbeitshilfe als nahezu verbindlichen Maßstab heranzuziehen, hat der BFH mehrfach klargestellt, dass eine schematische Berechnung den gesetzlichen Anforderungen nicht immer gerecht wird.

Maßgeblich sind die Verkehrswerte. Der BFH hat mehrfach entschieden, dass sich die Aufteilung grundsätzlich an den Verkehrswerten der einzelnen Wirtschaftsgüter orientieren muss. Nicht der Kaufpreis einzelner Bestandteile ist entscheidend, sondern das Verhältnis der tatsächlichen Werte von Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits.

Die BMF-Arbeitshilfe ist kein Gesetz. Der BFH hat zur damaligen Fassung klargestellt, dass eine typisierte Arbeitshilfe die erforderliche Bewertung nach realen Verkehrswerten im Einzelfall nicht automatisch ersetzt. Die aktuelle Arbeitshilfe mit Stand März 2026 berücksichtigt mehrere anerkannte Wertermittlungsverfahren, bleibt aber eine typisierte Rechen- und Plausibilisierungshilfe.

Auf den Einzelfall kommt es an. Ein nachvollziehbar begründetes Gutachten kann darlegen, warum der Bodenwert vom Bodenrichtwert abweicht, weshalb der Gebäudewert höher oder niedriger anzusetzen ist und welche objektspezifischen Merkmale den Verkehrswert beeinflussen. Der BFH betont, dass die Wahl des geeigneten Wertermittlungsverfahrens von den Umständen des Einzelfalls abhängt; einen generellen Vorrang des Sachwertverfahrens gibt es nicht.

Für Käufer bedeutet das: Von standardisierten Berechnungen darf abgewichen werden, wenn hierfür nachvollziehbare sachliche Gründe bestehen. Das heißt aber nicht, dass jede beliebige Aufteilung zulässig wäre – jede Abweichung muss fachlich begründet und anhand anerkannter Bewertungsgrundsätze nachvollziehbar sein.

Die ermittelte Aufteilung im Kaufvertrag vereinbaren

Unabhängig davon, ob die Werte mit der BMF-Arbeitshilfe oder durch ein Sachverständigengutachten ermittelt wurden, gilt grundsätzlich die Empfehlung, die Aufteilung bereits im notariellen Kaufvertrag festzuhalten. Der Vertrag ist damit kein eigener Berechnungsweg, sondern dokumentiert das Ergebnis.

Verhandlungsspielraum und Rundung

Innerhalb einer wirtschaftlich vertretbaren Bandbreite besteht Verhandlungsspielraum. Auch eine maßvolle Rundung zugunsten eines höheren Gebäudeanteils kann vereinbart werden, wenn sie transparent bleibt und sich noch mit den tatsächlichen Wertverhältnissen begründen lässt. Der BFH hat dafür allerdings keine feste Rundungsgrenze und keinen pauschalen 10-%-Toleranzkorridor geschaffen. Entscheidend bleibt stets die Gesamtwürdigung des Einzelfalls.

Praktisch sinnvoll ist deshalb, das Berechnungsergebnis, die verwendete Methode und eine etwaige Rundung zu dokumentieren. Je besser die Vereinbarung anhand von Marktdaten oder eines Gutachtens nachvollziehbar ist, desto belastbarer ist die Ausgangsposition gegenüber dem Finanzamt.

Formulierungsbeispiel für den Kaufvertrag

Für die Aufnahme der Kaufpreisaufteilung in den notariellen Kaufvertrag kann beispielsweise folgende Formulierung verwendet werden:

Das Muster ist ein Formulierungsvorschlag und sollte vor Verwendung auf den konkreten Kaufvertrag abgestimmt sowie mit dem beurkundenden Notar und der steuerlichen Beratung geprüft werden.

Wann erkennt das Finanzamt eine Kaufpreisaufteilung nicht an?

Das Finanzamt prüft stets, ob die vereinbarte Aufteilung wirtschaftlich plausibel erscheint. Probleme entstehen beispielsweise,

• wenn der Bodenwert offensichtlich zu niedrig angesetzt wurde,
• wenn die Aufteilung nur zum Schein vereinbart wurde oder einen Gestaltungsmissbrauch darstellt,
• wenn erhebliche Abweichungen zu den tatsächlichen Marktverhältnissen bestehen,
• wenn keinerlei nachvollziehbare Begründung vorliegt.

In diesen Fällen kann das Finanzamt die vereinbarte Aufteilung verwerfen und eine eigene Berechnung vornehmen.

Die Bedeutung des Bodenrichtwertes

Viele Eigentümer gehen davon aus, dass der Bodenrichtwert automatisch dem tatsächlichen Bodenwert entspricht. Das ist jedoch nicht richtig. Der Bodenrichtwert stellt lediglich einen durchschnittlichen Lagewert dar; das einzelne Grundstück kann hiervon erheblich abweichen.

Einfluss haben beispielsweise Ecklage, Zuschnitt, Größe, Erschließung, Bebaubarkeit, Altlasten, Baulasten, Dienstbarkeiten, Lärmbelastung oder Hanglage. Gerade bei größeren Grundstücken oder besonderen Lagen kann deshalb eine individuelle Bewertung sinnvoll sein.

Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer – zwei Seiten derselben Medaille

Viele Kapitalanleger betrachten diese beiden Themen getrennt. Tatsächlich ergänzen sie sich ideal: Die Kaufpreisaufteilung bestimmt, wie viel abgeschrieben werden darf. Die Restnutzungsdauer bestimmt, wie schnell dieser Gebäudeanteil abgeschrieben werden kann.

Ein Beispiel: Bei einem Gebäudeanteil von 350.000 € und einem im Einzelfall anwendbaren linearen AfA-Satz von 2 % beträgt die AfA 7.000 € pro Jahr. Wird eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer von beispielsweise 25 Jahren belastbar nachgewiesen, entspräche dies rechnerisch 4 % beziehungsweise 14.000 € AfA pro vollem Jahr. Ob der Nachweis anerkannt wird, hängt von den konkreten Verhältnissen und der Qualität der Begründung ab.

Damit wird deutlich: Eine sachgerechte Kaufpreisaufteilung bestimmt die Abschreibungsbasis; eine nachgewiesene kürzere tatsächliche Nutzungsdauer kann die Abschreibung zeitlich beschleunigen. Beide Fragen sind getrennt zu begründen.

Der Bundesfinanzhof hat bestätigt, dass Steuerpflichtige grundsätzlich eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweisen können. Eine Verengung auf eine einzige Gutachtenmethode würde die Anforderungen nach seiner Rechtsprechung überspannen; die gewählte Methode muss jedoch nachvollziehbare Rückschlüsse auf die technischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Einflussfaktoren des konkreten Gebäudes erlauben. Das restriktive BMF-Schreiben vom 22.02.2023 wurde mit Schreiben vom 01.12.2025 aufgehoben.

Die 15-%-Grenze – warum der Gebäudeanteil doppelt wichtig ist

Ein weiterer häufig unterschätzter Zusammenhang betrifft die sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten. Wer innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchführt, muss die 15-%-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG beachten.

Übersteigen die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer insgesamt 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, gehören die erfassten Aufwendungen grundsätzlich zu den Herstellungskosten und werden zusammen mit dem Gebäude abgeschrieben. Ausgenommen sind insbesondere Erweiterungen sowie Erhaltungsarbeiten, die üblicherweise jährlich anfallen; unabhängig davon können einzelne Maßnahmen schon nach allgemeinen Grundsätzen Herstellungskosten sein. Entscheidend ist: Die 15-%-Grenze bezieht sich auf den Gebäudeanteil, nicht auf den Gesamtkaufpreis.

Variante	Gebäudeanteil	15-%-Grenze
A	200.000 €	30.000 €
B	300.000 €	45.000 €

Je höher der sachgerecht ermittelte Gebäudeanteil ausfällt, desto höher ist rechnerisch die 15-%-Schwelle. Daraus folgt jedoch nicht automatisch, dass sämtliche Aufwendungen unterhalb der Schwelle sofort abziehbar sind; jede Maßnahme ist zusätzlich steuerlich einzuordnen. Die Kaufpreisaufteilung kann somit neben der laufenden AfA auch die Behandlung geplanter Sanierungsmaßnahmen beeinflussen.

Geplante Neuregelung durch § 6f EStG

Die im Jahr 2025 diskutierte Verschärfung wurde zunächst nicht umgesetzt. Inzwischen sieht jedoch der Referentenentwurf zum Jahressteuergesetz 2026 vom 19. Mai 2026 mit einem neuen § 6f EStG erstmals eine gesetzliche Regelung der Kaufpreisaufteilung vor.

Nach dem Entwurf soll eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung weiterhin anerkannt werden, sofern sie die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht grundsätzlich verfehlt und wirtschaftlich haltbar ist. Fehlt eine anzuerkennende vertragliche Aufteilung, sollen Gebäude- und Bodenwert nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung gesondert ermittelt und der Gesamtkaufpreis anschließend im Verhältnis dieser Werte aufgeteilt werden.

Zudem soll die BMF-Arbeitshilfe gesetzlich verankert werden. Wer von deren Ergebnis abweichen möchte, müsste dies nach der derzeitigen Entwurfsfassung durch ein Gutachten nachweisen, das nach persönlicher Vor-Ort-Besichtigung von einem öffentlich bestellten und vereidigten oder entsprechend zertifizierten Sachverständigen erstellt wurde.

Häufige Fehler bei der Kaufpreisaufteilung

• Keine Regelung im Kaufvertrag. Viele Käufer beschäftigen sich erst nach der Beurkundung mit der Aufteilung. Zu diesem Zeitpunkt bestehen häufig deutlich geringere Gestaltungsmöglichkeiten.
• Blindes Vertrauen auf Standardberechnungen. Standardisierte Modelle bieten eine erste Orientierung, ersetzen jedoch keine individuelle Wertermittlung.
• Bodenrichtwert mit Bodenwert verwechseln. Der Bodenrichtwert ist lediglich ein Durchschnittswert; der tatsächliche Bodenwert kann erheblich abweichen.
• Stellplätze und Nebenanlagen übersehen. Garagen, Stellplätze, Außenanlagen oder besondere Nutzungsrechte beeinflussen ebenfalls den Verkehrswert.
• Kürzere Nutzungsdauer ungeprüft behaupten. Ein niedriger Rechenwert aus einem pauschalen Modell genügt nicht automatisch. Erforderlich ist eine belastbare, auf das konkrete Gebäude bezogene Begründung der technischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Einflussfaktoren.

Fazit

Die Kaufpreisaufteilung gehört zu den wichtigsten steuerlichen Entscheidungen beim Erwerb einer vermieteten Immobilie. Sie entscheidet darüber, welcher Anteil des Kaufpreises abgeschrieben werden kann, und beeinflusst darüber hinaus die Anwendung der 15-%-Grenze sowie die Möglichkeiten einer verkürzten Restnutzungsdauer.

Wer die Kaufpreisaufteilung bereits vor Abschluss des Kaufvertrages sorgfältig vorbereitet und bei Bedarf sachverständig prüfen lässt, schafft eine belastbare Grundlage für die steuerliche Behandlung seiner Immobilie. Wie groß der tatsächliche Steuereffekt ist, hängt stets vom Einzelfall ab; eine hohe Gebäudequote allein ist weder frei wählbar noch eine Garantie für eine bestimmte Steuerersparnis.