Der deutsche Immobilien-Angebotsmarkt im ersten Halbjahr 2026

Der deutsche Immobilienmarkt hat sich seit der Zinswende 2022 spürbar gedreht: weg vom Verkäufer- und hin zu einem ausgeglicheneren, in vielen Segmenten käuferfreundlicheren Markt. Wer diese Entwicklung nicht nur erahnen, sondern an Zahlen festmachen möchte, schaut am besten auf die Angebotsseite des Marktes — also darauf, wie viele Objekte inseriert werden, wie lange sie online bleiben und wie häufig ihre Preise nachträglich gesenkt werden. Genau diese Signale lassen sich heute systematisch auswerten.

Die folgenden Auswertungen beruhen auf den Angebotsstatistiken von ImmoMetrica, einer Meta-Suchmaschine für Immobilieninvestoren im gesamten DACH-Raum. Die Plattform durchsucht Kauf- und Mietangebote portalübergreifend und erlaubt Filter nach Kennzahlen wie Bruttorendite, Kaufpreis pro Quadratmeter oder Abweichung vom geschätzten Marktwert. Das zugrunde liegende Datenarchiv reicht bis ins Jahr 2018 zurück. Dadurch lassen sich nicht nur einzelne Objekte bewerten, sondern auch übergeordnete Marktbewegungen über mehrere Jahre hinweg nachzeichnen.

Trend 1: Mehr Angebote online — vor allem 2026

Das vielleicht deutlichste Signal liefert die schlichte Zahl der gleichzeitig online verfügbaren Kaufangebote. Im Zeitverlauf lassen sich zwei klar getrennte Phasen erkennen: ein niedrigeres Niveau vor der Zinswende und ein dauerhaft höheres Niveau danach. Das Jahr 2022 markiert dabei den Wendepunkt. Seither befinden sich spürbar mehr Eigentumswohnungen gleichzeitig am Markt — und der Jahrgang 2026 liegt dabei noch einmal über den Vorjahren.

Angebote online pro Monat (Kauf).

Für Investoren bedeutet das zunächst vor allem eines: kein Grund zur Hektik. Ein größeres Angebot erhöht die Wahrscheinlichkeit, eine echte Alternative zur Hand zu haben — Ihre BATNA, also die beste Option, falls eine Verhandlung scheitert. Wer mehrere passende Objekte parallel verfolgt, verhandelt aus einer entspannteren Position heraus. Gleichzeitig steigt mit der Angebotsmenge die Bedeutung einer systematischen Akquise: Wer hier nur sporadisch und manuell sucht, verliert schnell den Überblick. Systematische Suchaufträge mit Benachrichtigung helfen dabei, relevante neue Inserate nicht in der Masse zu übersehen.

Trend 2: Die Online-Dauer steigt

Dass mehr Objekte gleichzeitig online sind, hängt eng mit einem zweiten Trend zusammen: Die Objekte bleiben im Schnitt länger inseriert. Die mediane Online-Dauer von Eigentumswohnungen hat sich seit 2022 deutlich verlängert; im Jahr 2025 lag sie im Median zwischen 50 und 60 Tagen. Bemerkenswert ist eine leichte Gegenbewegung zu Beginn des Jahres 2025, in der sich erstmals wieder etwas kürzere Vermarktungszeiten andeuteten — insgesamt bleibt das Niveau aber klar oberhalb der Vor-Zinswende-Jahre.

Median Online-Dauer (Kauf).

Eine längere Online-Dauer ist für Käufer eine Chance. Je länger ein Objekt am Markt ist, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass der Verkäufer kompromissbereit wird — etwa wenn ein Maklervertrag ausläuft oder schlicht die Geduld nachlässt. Genau hier setzt der Filter „Mindestalter des Angebots in Tagen“ an: Damit lassen sich gezielt Inserate herausfiltern, die bereits seit Längerem online sind, beispielsweise seit 150 Tagen. Solche „Ladenhüter“ sind selten die offensichtlichen Schnäppchen — aber häufig die Objekte, bei denen sich Verhandlungsspielraum auftut.

Filter „Mindestalter des Angebots in Tagen“ (z. B. 150 Tage).

Trend 3: Die Reduzierungsrate zieht an

Der dritte Trend macht den Käufermarkt am unmittelbarsten greifbar: Preisreduzierungen gehören wieder stärker zum Marktgeschehen. Betrachtet man den Anteil der Kaufangebote, deren Preis innerhalb eines Monats neu gesenkt wurde, sticht erneut das Jahr 2022 als Wendepunkt hervor. Danach hat sich die Reduzierungsrate auf einem höheren Niveau als vor der Zinswende eingependelt — und in den jüngsten Monaten zeigt sie über Deutschland hinweg wieder nach oben. Preissenkungen sind also kein Einzelfall mehr, sondern ein wiederkehrendes Muster.

Anteil im jeweiligen Monat neu reduzierter Kaufangebote.

Diesen Trend können Investoren besonders konkret für sich nutzen. Über den Filter „Nur Angebote mit Preissenkung“ lassen sich genau die Objekte herausfiltern, bei denen der Verkäufer bereits Bewegung gezeigt hat — ein klares Indiz für Verkaufsdruck. Aussagekräftiger wird dieser Filter in Kombination mit einem Bewertungsfilter: Wer „Preissenkung“ mit einer Mindestrendite (etwa Bruttorendite soll über 6 %) oder einem Bewertungsabschlag gegenüber dem geschätzten Marktwert (etwa mindestens 20 % unter Marktwert) verknüpft, engt die Treffermenge auf jene Objekte ein, die zugleich nachweisbaren Verkaufsdruck und eine attraktive Bewertung aufweisen.

Filter „Nur Angebote mit Preissenkung“.

In der eigentlichen Verhandlung kommt schließlich die Preishistorie ins Spiel. Lässt man sich zu einem Objekt den vollständigen Verlauf anzeigen — wann es online ging, wie oft es zwischenzeitlich offline war, wann und um wie viel der Preis gesenkt wurde —, erkennt man den Verkaufsdruck schwarz auf weiß. Diese Information liefert ein sachliches Argument am Verhandlungstisch und hilft, einen Wunschpreis nachvollziehbar zu begründen, statt aus dem Bauch heraus zu feilschen.

Preishistorie eines Objekts (Beispiel: Kaufpreis gesunken von 265.000 € auf 257.300 €).

Trend 4: Der Mietmarkt läuft gegen den Kaufmarkt

So entspannt sich der Kaufmarkt zeigt, so angespannt bleibt der Mietmarkt — und genau dieser Gegensatz ist für Bestandsstrategien entscheidend. Während auf der Kaufseite das Angebot zunimmt, ist die Zahl der online inserierten Mietwohnungen seit der Zinswende leicht rückläufig. Mögliche Ursachen sind ein schwacher Neubau und eine geringe Fluktuation im Bestand.

Angebote online pro Monat (Miete).

Gleichzeitig steigen die Angebotsmieten kontinuierlich — und zwar bemerkenswert gleichmäßig. Trägt man die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter Jahr für Jahr auf, liegt nahezu jede Jahreslinie sauber über der vorhergehenden, ohne nennenswerte Rückgänge oder Schwankungen nach unten.

Durchschnittliche Miete pro m² (Miete).

Für den langfristigen Bestandsaufbau ergibt sich daraus ein klares Bild: Wer auf der Kaufseite die ruhigere Marktlage und den gestiegenen Verhandlungsspielraum nutzt und sich auf der Finanzierungsseite über eine Zinsbindung kalkulierbare Kosten sichert, profitiert auf der Einnahmenseite von steigenden Cashflows durch kontinuierlich steigende Mieten.

Fazit: Eine sinnvolle Filter-Kombination

Die vier Trends greifen ineinander und lassen sich zu einer besonders treffsicheren Suche verbinden. Wer den Filter „Mindestalter des Angebots in Tagen“ mit „Nur Angebote mit Preissenkung“ kombiniert, erhält jene Objekte, die a) bereits länger online sind und bei denen b) Verkaufsdruck erkennbar ist. Ergänzt um einen Rendite- oder Bewertungsfilter ergibt sich daraus eine überschaubare statt einer unüberschaubaren Treffermenge.

Bei allen Auswertungen gilt jedoch: Diese Makrodaten geben Orientierung, die Entscheidung fällt in der Mikrolage. Durchschnittswerte über ganz Deutschland sagen wenig über das konkrete Objekt in der konkreten Straße aus. Sinnvoll ist es daher, die Markttrends mit individualisierten Angebotsstatistiken für den eigenen Zielmarkt sowie mit einer fundierten Einzelbewertung zu kombinieren — und so datenbasiert zu entscheiden, statt sich auf das Bauchgefühl zu verlassen.

Datengrundlage: Angebotsstatistiken von ImmoMetrica (DE), Datenarchiv ab 2018. Es handelt sich um Angebots-, nicht um Transaktionsdaten; ohne Gewähr. Stand: erstes Halbjahr 2026.